未来楼市以稳为主 一二线城市商业地产市场饱和度高

　　“如果说一二线商业地产是张嘴就可以吃到的肥肉的话，在三四线做商业地产，就是在剔骨吃肉。这需要很高的技巧，但能吃到的肉同样很香。”12月7日，恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰在宁波召开的第二届全国中小城市商业创新发展论坛上表示。

　　此次会议由全联房地产商会商业地产研究会、华夏时报联合主办，恒太商业/宁波太平洋百货集团、杭州天际线设计研究院联合承办。多位权威专家、业内人士在会议上讨论了中小城市商业地产发展的机遇与风险。

　　论坛讨论指出，一方面，商业地产存量巨大、同质化竞争严重的顽疾依旧存在，另一方面，在经济环境越发复杂的背景下，用户消费方式和心态正在发生变化，消费分层与市场细分的趋势越发明显，这对商业地产的运营和管理提出了新的要求。

　　楼市寒武纪

　　由于上半年的楼市延续了2017年的余温，今年全年市场整体表现并不会太差。目前，官方数据仅有截至10月份的统计，但从前10月的数据看，预计全年楼市的成交金额和成交面积与去年相去不远。

　　国家统计局披露的数据显示，2018年1~10月，全国商品房销售面积13.31亿平方米，同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点;商品房销售额11.59万亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

　　对比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言，预计今年的全年数据，与去年相比不会相差太远，不过考虑到2017年为房地产销售大年，2018年的楼市也算是差强人意。

　　但是，在今年底的市场上，许多信号已透露出阵阵寒意。比如，存量房市场10月以来遭遇了今年最显著的滑铁卢，且僵局仍在持续。有数据显示，北上广深四个一线城市二手房交易量自今年年中以来逐渐下降，分别在10月份录得年内低点。

　　中原地产新近披露的数据显示，2018年10月，广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4615宗，较9月同期(5237宗)环比下滑11.9%。成交量下滑至年内第二低(仅高于春节月3132宗)。

　　深圳10月二手住宅成交量3787套，较上月下滑23.5%，除今年2月份春节影响成交只有3133套外，本月成交量创下近20月以来的最低值，市场成交持续低迷。中原领先指数报884，环比小幅下滑0.73%，二手均价连续三个月下跌。

　　在上海，中原地产研究院发布的《上海二手住宅市场月报(10月)》则显示，上海10月二手房成交11989套，环比下跌14.6%;价格方面，成交均价37288元/平方米，环比下跌2.59%，处于一年来成交均价的最低位，同比下跌3.93%。

　　北京同样不能幸免，北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，是今年3月份以来的最低位，环比上月下降了42%，再次跌进单月成交万套以内。

　　存量房市场的冰冻，显示出买家的观望氛围空前浓重，购买意愿降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏。

　　一手房市场的疲软从“金九银十”已经显现。根据克而瑞数据，2018年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势，市场降温明显。而与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

　　与之相对应的是，大多数房企的推货高峰期都在三四季度，市场不给力的现实，给了房企沉重一击，导致不少公司前11月的销售总额，与其年初确定的销售目标相比仍有较大差距。

　　据了解，房企一般会在年初确定“内部”和“外部”两个销售目标，外部目标会面向市场和投资者进行披露，而内部目标通常只是老板给营销部门下达的任务。内部目标一般高于外部目标，只有内部目标完成，在公司内部才能算是真正完成营销任务。

　　“我们公司的年度目标很难完成，冲刺一把后，大概还差100亿元的缺口。”华南一家上市房企营销部门总监难以掩饰内心的焦灼。其作为营销口的负责人之一，部门在年底面临着极大压力，如果完不成任务，整个部门的年终奖将化为泡影。

　　一二线城市步入存量时代

　　据统计，2018年1-10月份，全国商业地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.2%;商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比下降4.9%;全国商业地产待售面积达1.39亿平方米。

　　论坛指出，当前商业地产处在结构性调整的阶段。一方面，一二线城市涌现出一批优秀项目和品牌，但总体步入存量时代;另一方面，一些中小城市尽管存在消费升级蓝海，但也存在着分布不均、管理运营滞后等诸多问题，使得其行业发展速度较慢。

　　对此，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，在一二线城市，商业地产市场饱和度正在不断提高，但在三四线城市，商业地产的发展还不够好，目前没有头部品牌和企业出现，“招商难、运营难和退出难”的问题一直存在。