未来楼市以稳为主 一二线城市商业地产市场饱和度高

　　这被认为与当前区域经济形势进一步分化有关。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副理事长乔润令表示，区域间的分化最近两三年出现了全新的情况，从过去的东中西差异，现在南北也开始分化，北部部分区域的经济新动能尚未形成，原有旧的动能正在衰退，人口持续净流出。同时，我国经济发展正在进入由大城市主导的城市群引领发展的新阶段，这也使得不同区域中小城市发展不平衡的局面更加严重，一些中小城市甚至进入收缩阶段。

　　对此，胡敏杰向21世纪经济报道表示，商业地产在区域分布的失衡，在给行业带来风险的同时，也带来了机遇。

　　胡敏杰介绍，全国有超过1000个县级市和县没有城市综合体和购物中心等商业地产业态，其中，据他考察测算，有超过600个都具备配置购物中心的人口和经济条件。

　　宏观风险层面，王永平则指出，商业地产，尤其是中小城市的商业地产，还面临这三个方面的约束。第一，经济形势越发复杂，零售等消费业态很难逆势增长;第二，居民近年来在房地产和股票市场投入加大，消费支出可能受影响;第三，相关企业在商业地产领域的商业模式和产品设计，都存在创新度不够的问题。

　　而在具体项目风险上，胡敏杰指出，中小城市项目有三种问题导致的风险。第一，政府对商业用地的规划设置时，没有参考城市的人口、人均收入、消费增长潜力等数据，导致企业“拿错地”;第二，开发商没有商业项目运营经验，在拿地后盲目建设，导致“盖错楼”;第三，运营商定位不精准，导致招商不成功，或者片面地以招商为导向的项目定位，导致的运营不善。

　　中小城市市场转型挑战

　　“我们正在寻求更专业的运营商帮助我们运营项目，前前后后已经与十余家公司谈过了”，在会议现场，有山东某县级市商业地产开发商人士告诉21世纪经济报道。

　　这并非个例，实际上，在库存压力下，商业地产的行业转型正在加速。

　　在此次会议上，多位与会专家和业界人士均指出，中小城市的商业地产运营，正在从过去的开发商自营为主的重资产模式，向开发商与专业运营商专业分工的轻资产模式转变;正在从过去百货零售为主，转向集消费、娱乐、教育等多种功能集合的综合体和购物中心为主。

　　其中，一个最重要的原因在于，中小城市消费容量有限，商业项目经营收益较低，而传统开发商，尤其是中小开发商的运营管理水平较弱;而随着消费进一步分层，中小城市用户的消费习惯和消费方式正在发生剧烈变化，对商业项目定位、营销水平的要求也进一步提高。

　　对此，国务院发展研究中心研究员、原所长任兴洲在论坛上表示，消费对经济增长的贡献率还在不断提升。2017年我国最终消费支出对GDP的增长贡献率为58.8%，今年上半年的贡献率更是高达78.5%。另外，服务消费和虚拟消费还在加速增长，今年1-9月份我国的服务消费占到52%以上，但并未完全反映在社会消费品零售总额中。

　　任兴洲认为，改革开放40年以后，排浪式、从众化、集中式的消费趋势基本上已经过去了，而个性化、选择式、定制式、细分化的消费趋势来临。无论是大城市还是中小城市，消费分层和市场细分已经来临。商业地产企业也应该根据消费结构的变化和消费结构分层，未来谋求精准的发展。

　　此外，也有曾尝试多个项目转型的运营商向21世纪经济报道表示，除了自身通过改造等方式再开发以外，商业地产还有多种渠道的去库存方式。2016年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。此外，还有部分项目，在结合自身城市特色的基础上，将消费零售为主的业态，转变为文旅为主，同样取得成功。

　　开发商的年关

　　中国指数研究院数据显示，2018年，百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿元以上、1000亿~5000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元、100亿~300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。

　　千亿的生存线已经成为共识了，它关系到房企融资、拿地、品牌在实际销售中的影响等方面，2017年，国内千亿房企的个数就已达到16家。

　　今年初便有人士预言过，2018年不出意外的话，会出现21~24家销售规模突破千亿元的公司，2020年千亿房企会超过30家。但目前看来，房企规模上的整体跃进已超额完成。因为截至11月底，千亿房企就已经达到了25家。

　　不过，即便如此，开发商的整体状况难言乐观，因为大多数公司的销售增长速度较上年已显著放缓，以规模前三强的公司为例，2017年平均增长率为53%，但今年的增长幅度下降严重，尤其是万科，今年前三季度，销售金额同比增长不足一成。

　　留给房企的时间已经不多。市场上，积极推出新盘抑或低价促销的案例越来越多。

　　比如11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府，采用线上选房模式开盘，因定价低于预期，使得刚需购房者蜂拥而至，该盘半小时就卖出九成;11月28日，万科星城线上开盘，当天晚上去化率近57%。据了解，万科通过此举实现销售回款数十亿元。