香港崩盘启示录：不买房又不会死 买房却真可能会死

　　5，香港楼市1997年大跌中真正影响大的是那些“在市场最狂热的时候，以最小的首付比例(加杠杆)，买了被高估片区和楼盘的人”，这些人基本上是最高点入市的，最高资产贬值的比例也超过7成。

　　6，香港楼市大跌造成的“负资产”人群主要就是两种人：一种是买房菜鸟，在错误的时机错误的价格买了错误的房子;一种是高杠杆者，抵御市场波动的能力很差，房价一调整就原形毕露。那些跳楼的“脆弱人群”也来自这两种。

　　再说1991年日本楼市泡沫破灭：

　　1983-2014日本三大城市土地价格的走势

　　1，日本楼市急涨用了四五年的时间，从1987-1991年，急跌也用了四五年时间，从1991年-1995年，曲线上看基本是怎么上去的怎么下来。此后日本楼市总体平稳，但直到现在还没有回到1991年顶峰时。

　　2，日本楼市急涨时，银行的贷款和国际热钱一起涌入房地产行业。这不像中国现在，资本有外流趋势而不是涌入。

　　3，导致日本楼市泡沫破灭的直接原因和信号是央行短期内的大幅提高利率：日本央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月就达到 6%，一年多利率翻倍。以及政府突然强制收紧信贷：1991 年日本商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

　　4，比日本楼市泡沫更先破灭的是日本股市的泡沫。并且，房价泡沫的破灭比股价的要缓慢得多。

　　5，日本楼市泡沫破灭中，大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。

　　香港、日本楼市崩盘的启示

　　好，那么基于日本、香港楼市泡沫的破灭，能给我们面对目前的中国楼市哪些经验和指导呢?我觉得有这样几点要注意：

　　1，政府在玩火，菜鸟不要玩火：本轮楼市调控，政府的操盘策略是先通过去库存、货币放水带动楼市整体热闹气氛，后一线加强限购关门，将资金赶往二线，二线楼市热闹，去库存后，二线出台限购，再将高涨的资金需求赶往三线，实现大水漫灌。一方面拉动了经济，另一方面让不动产吸纳了货币。不排除政府有意为之的可能性，因为这同时还解决了资本外流的问题。

　　而对于个人而言，利用这轮趋势从房地产投资中获利确实可以操作，但菜鸟慎入。房地产投资需要极强的专业知识和片区研究，菜鸟冒入容易成为高位接盘侠。香港和日本房地产泡沫破灭时高位接盘的不乏相当多的菜鸟投资者。

　　2，楼市高位时投资，菜鸟和重度杠杆者是高危人群：我们对于财富的首要需求是保护和安全，其次才是增值。谁也无法预测什么时候是顶，什么时候是底。此时的中国楼市已经是高位了，但它确实还有可能再涨。但对于此时的楼市投资行为，确实是风险在不断加大。

　　我们可以继续投资获利，但安全的做法是做好防护和风险控制，而此时入市的两类人群最危险，一是对房地产不懂，容易在标的选择上犯错误的菜鸟，一是风险防范措施不足，滥用杠杆，使自己完全暴露在风险的高杠杆投资者。