住宅土地使用权如何自动续期 应尽快启动房产税立法

　　对此，扈纪华表示，建设用地使用权的自动续期，并没有设置前提是针对20年、30年，还是70年。

　　《物权法》立法前，有的地方的建设用地使用权存在20年、30年的情形，比如青岛、深圳等地。《物权法》中没有明确规定，建设用地使用权的年限不满70年的如何自动续期。“这就意味着，自动续期，并不要求区分多少年。20年到70年，中间相差50年，是不是要补齐这50年的建设用地使用权的费用呢?法律没有具体要求。”扈纪华认为。

　　不足70年的土地使用权到期与70年的应该有何不同、需不需要补交土地出让金？标准是什么？这也成为当前地方实践面临的最大难题。

　　关于将不足70年使用权无偿延期到70年的说法，不少法学界人士认为，这样的确让利于民了，但是对于当初选择了交70年土地出让金的民众来讲，会存在局部不公平的问题。

　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新则认为，《物权法》规定的是70年，当事人约定为20年，那不管是70年还是20年，都是有效的，到期后自动续期也应该是有效并适用的。目前看，建议可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。

　　杨立新表示，这个方案考虑了政府利益和老百姓的权利，同时也兼顾了公平性。

　　续期：收费、免费还是收税？

　　北京航空航天大学法学院院长龙卫球认为，在现有法律框架内，至少以下方案是可行的：第一，自动续期，无需缴纳土地使用费，直到地上的建筑物消失为止，免费。

　　第二，自动续期，但需一次性缴纳下一个期限内的土地出让金，土地使用者可以在新的期限内改造或重建地上建筑物。

　　第三，自动续期，改成年金制。将一次性土地使用费转为年金，类似地产税。

　　第四，自动续期，无需缴费，且无限期所有权化，回到类似1982年前城市宅基地所有权状态，住宅变成私有化。

　　区分住宅性质进行使用权续期收费亦是学界的一种思路。比如划分住宅用地和非住宅用地；住宅用地中再次划分是满足个人生存需要的，还是作为投资需要。

　　那么，是否可以考虑用收税的形式来解决土地使用权到期的问题？

　　中央财经大学法学院教授尹飞就建议，可以考虑尽快启动房产税立法，先行对房产续期立法。

　　“过去房产税之所以难出台，实际上有一个问题始终绕不过去，就是过高的房价或者说过高的地价，现在经营性土地出让都是挂牌来完成的，这是完全市场化的价格，一个理性的开发商拿地肯定考虑将来购房者能够接受什么样的价格，”尹飞认为：因此，不能否认土地出让金实际上已经包含了房产税在内，所以这种情况下再去征收房产税就不公平。

　　尹飞表示，对于已经期限届满的房产，建议可以一步到位，这样就可以把到底续期续多久这些问题解决掉。而且按照那个思路考虑，对于所谓的小产权房，也可以通过这种方式来解决。

　　房屋是很多中国百姓的最大财富，很多人家用大部分积蓄购买房产。不管什么模式，都应当保证房屋所有人对土地享有长期稳定的使用权。

　　立法争议

　　一般而言，房屋所有权没有期限限制，但城市的土地是国家所有，使用土地需要交纳土地出让金，而且土地使用权是有期限的。所以，如何处理房屋所有权和土地使用权的关系，就成为无法绕开的法律问题。

　　起草《物权法》时，并不是没考虑到“土地使用权到期、自动续期”可能带来的法律上的问题。

　　多位参与过《物权法》起草论证工作的人士向记者表示，在《物权法》的制定过程中，当时关于要不要收费、怎么收费的问题就曾引起了非常激烈的讨论，后来最终的立法回避了这个问题。但能将“自动续期”写入《物权法》已是实属不易。

　　记者从一位曾参与《物权法》起草工作的法工委人士处了解到，在《物权法》起草过程中，关于建设用地使用权的续期问题讨论就很多。

　　比如，如果每个住户都需申请续期的话，成本比较高、可操作性也不高；续期应当区分住宅用地和非住宅用地，续期后的土地使用费和期限可以根据形势的发展到时再由国家另行规定，而续期区分住宅用地和非住宅用地，有利于保护个人财产和提高建筑水平，避免申请续期带来的矛盾等。

　　正是基于这些法律建议，最终才确定将这一条款的表述修改为“住宅建设用地使用权期届满的，自动续期”。