【掌柜日报】地产股飘绿谣传成警示 楼市已没有金九银十

　　中信建投监测，随着流动性的改善，自筹资金增速从4月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外，国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月扩大0.5个百分点。

　　但兴业证券分析师阎常铭认为，房企资金来源增速有所波动，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，预期从销售和资金角度，难以有大幅度的持续缓解。

　　偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。

　　东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。

　　平安证券分析师杨侃认为，在此情况下，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

　　整体看，即便多数房企的销售金额同比攀升，但2018已经过去三分之二，留给房企完成销售目标的时间已经不多了。

　　据统计，2018上半年销售排行前20的房企，14家设定了年度销售目标。其中，1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家，分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上，华夏幸福还没到50%，年度完成率堪忧。

　　去年的房企销售冠军碧桂园，以及万科，则干脆就没有设定年度销售目标。

　　回款是关键

　　保利地产研究院认为，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

　　对房企而言，最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响，今年以来，各房企销售回款率普降。

　　据统计，一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企，销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。

　　其中，碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”，除恒大保持95.04%的回款率外，万科销售滚动回款率为93%，历年这一数据往往在95%以上。

　　半年报显示，保利上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅78.9%，同比下降3.5个百分点。

　　财报显示，碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。

　　国盛证券指出，从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%，后20名的平均销售回款率为95.7%，差异显著。

　　销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示，1-8月销售面积累计增速4%，比7月回落0.2个百分点;8月单月增速2.4%，比上月大幅回落7.5个百分点。

　　9月份以来，绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。

　　万科董事会主席郁亮透露，今年制定了6300亿回款的目标，现在完成还不到一半;佳兆业财务部总经理吴建新表示，将加快整工程建设速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

　　除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。

　　佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称，还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。

　　克而瑞研究指出，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。不过，下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极，三季度房地产市场进入难得的销售窗口期，开发商资金压力将有所缓解。

　　其预计，下半年将有更多房企继续“高周转”策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

　　天风证券认为，随着去杠杆转为稳杠杆，按揭贷款同比继续正增长，融资环境有所改善，但整体资金压力仍存。

　　(房掌柜整理来源自中新经纬、21世纪经济报道)