【掌柜日报】地产股飘绿谣传成警示 楼市已没有金九银十

　　“金九”失色 “银十”能否来?

　　对楼市的悲观预期也反映在了9月的成交量上，以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。据中原地产研究中心9月的统计数据显示，以北京为例，已经入市的20期限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至9月25日，实际销售有40%左右。

　　从一二线城市整体来看，9月份，楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象。某研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时表示，从当前各地预售证的发放情况来看，量有所增加，供应增加也容易带来市场交易量的上升。

　　不过，严跃进指出，目前也出现了一些新的情况，比如现在购房的首付比例较高，很多大城市销售行情比预期的要弱。另外部分购房者二手房的挂牌周期延长，这也会使得换房的周期延长，进而影响一手房和二手房的交易。

　　从开发商方面看，严跃进指出，房企对于房地产调控还心存敬畏，很多开发商由于资金方面压力大，会更加注重现金流，类似心态也会影响销售和开发策略。

　　在严跃进看来，从后续趋势看，反弹的可能性依然存在，当然这主要是从全国市场来说的。部分商业银行若是贷款额度足够，也不排除在年底会积极支持房地产市场交易。

　　对于楼市“金九”失色的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，首先，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅商业贷款继续遭到高压，多个城市公积金政策也开始收紧，使得市场继续开始观望;其次，楼市已经没有“金九银十”。从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面“限价化”，在这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，更多要看限价政策严格与否;再次，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市购买力很难再支撑市场继续冲高;最后，热点城市开始进入卖不完时代，多城库存出现环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

　　楼市告别“金九”已成定局，接下来的“银十”是否还会出现?严跃进对中新经纬客户端说，市场过于看空的情绪并没有必要。第一，部分城市购房政策非常严格，符合购房资格的群体数量相对少;第二，潜在的购房需求很大，包括刚需和改善性需求，所以支撑市场增长的动力依然存在;第三，部分拐点论看法是市场谨慎的表现，而不是悲观的表现。

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　　在持续的、不断收紧的“五限”调控下，房地产行业的拐点似乎已来临。

　　前8月，虽然房企的销售仍然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款，是房企资金的主要来源，但今年也严重受限。

　　硬币的另一面则是，房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度开始，一些房企就率先降价回笼现金了。

　　降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。

　　资金链承压

　　近期，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。

　　其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力，自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣，期望增加销售，快速回款。

　　一位知名房企CFO认为，今年以来房企面临巨大的资金压力，根源是融资渠道大幅收缩，而房企的投资、经营活动却维持惯性，并没有同时收缩。

　　从中期财报来看，大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减，如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。

　　此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

　　其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示，中低评级房企现金流吃紧，AA房企的现金及等价物负增长，资金面出现缺口。