【掌柜日报】地产股飘绿谣传成警示 楼市已没有金九银十

　　在9月中旬的万科月度例会上，万科董事会主席郁亮称，“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”在经历了去年开始的房地产企业改名潮后，郁亮的话似乎再次为房地产业的悲观预期增加了佐证。

　　就在人们还没发觉房价有何松动时，房企大佬们已经没有信心到如此地步，房地产行业真的要凉凉?

　　万科“只要活着”

　　与在地产圈出身、跨界体育圈乃至娱乐圈都混得风生水起的王石相比，郁亮一直都很低调。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。

　　一次是2018年6月，在郁亮看来，住房全面短缺时代已结束，房价告别单边快速上涨时代，他说“万科要告别房地产”。话音未落，万科深圳分公司更名为“深圳万科发展有限公司”。

　　自此，“地产”两个字仿佛成了烫手山芋，各大地产商纷纷与其撇清关系。

　　另一次就是前不久的月度例会上，郁亮直言：“未来三年要把‘活下去’作为基本要求”。他在发言中强调回款目标的达成，“6300 亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　除此之外，郁亮还指出，风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整，“做了三年还没做成的业务不要再做。”他给万科指明了四个字的出路“收敛聚焦”。

　　郁亮看到了房地产市场和政策都在发生全方位的变化，从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。

　　板块全线飘绿 谣传已成警示

　　随着今年以来房地产行业利空消息不断，即便房企为稳住股价频频出招，却难掩地产股“跌跌”不休之势。东方财富网数据显示，截至9月27日收盘，该板块下跌幅度为1.35%，且有115只相关股票下跌，上涨股票仅13只。

　　与此同时，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制，但人们仍然认为，这条消息对于房地产企业而言，既是警示也是提醒。

　　就房地产股票是否还有投资价值，私募排排网对国内私募机构展开调查，70.32%私募认为房地产股票明显低估，随着大盘走稳，依旧具备投资价值，18.35%私募则表示，估值不高并不代表房地产股票就值得投资，11.33%私募则表示不好判断。

　　与很多行业相比，房地产这个本应是“重投资”的业务，实际上可以非常“轻”。比如，行业最著名的“456”(房企要求拿地后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再投资)，甚至更为激进的“345”，都意味着资金的回正周期可以做到非常的短。这个回正周期要远远超过很多的“轻资产”行业。

　　中原地产分析师张大伟对中新经纬客户端表示，商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。他说，房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。

　　房地产行业的预售制度起源于20世纪50年代的我国香港地区。内地的房地产制度学习借鉴了大量的香港的制度和实践，预售制度就是其中之一。在1994年前后通过的《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中，预售制度被正式确立。

　　对于预售制度的取消这一猜测，张大伟对中新经纬客户端认为，虽然全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。他说，从历史情况来看，预售制度的确存在很多问题，当下房地产市场的质量问题、交付问题等，基本都与预售制度有关。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。

　　“短期来看，取消这一制度的可能性不大。”张大伟补充道，因为当下房地产市场依然是中小企业占大多数，龙头房企并不多，当下取消预售制度，有利于资金宽裕的国企及大企业，对小企业来说则是灭顶之灾。

　　在业内人士看来，今年以来，在金融环境“去杠杆”“防范系统性风险”的情况下，预售制度带来的经营性现金流，对房地产行业而言更加弥足珍贵。在经营处境尴尬的地产行业中，加快销售、加快回款才是地产行业真正度过寒冬、保障现金流的关键。

　　“金九”失色 “银十”能否来?

　　对楼市的悲观预期也反映在了9月的成交量上，以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。据中原地产研究中心9月的统计数据显示，以北京为例，已经入市的20期限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至9月25日，实际销售有40%左右。

　　从一二线城市整体来看，9月份，楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象。某研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时表示，从当前各地预售证的发放情况来看，量有所增加，供应增加也容易带来市场交易量的上升。

　　不过，严跃进指出，目前也出现了一些新的情况，比如现在购房的首付比例较高，很多大城市销售行情比预期的要弱。另外部分购房者二手房的挂牌周期延长，这也会使得换房的周期延长，进而影响一手房和二手房的交易。

　　从开发商方面看，严跃进指出，房企对于房地产调控还心存敬畏，很多开发商由于资金方面压力大，会更加注重现金流，类似心态也会影响销售和开发策略。

　　在严跃进看来，从后续趋势看，反弹的可能性依然存在，当然这主要是从全国市场来说的。部分商业银行若是贷款额度足够，也不排除在年底会积极支持房地产市场交易。

　　对于楼市“金九”失色的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，首先，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅商业贷款继续遭到高压，多个城市公积金政策也开始收紧，使得市场继续开始观望;其次，楼市已经没有“金九银十”。从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面“限价化”，在这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，更多要看限价政策严格与否;再次，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市购买力很难再支撑市场继续冲高;最后，热点城市开始进入卖不完时代，多城库存出现环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

　　楼市告别“金九”已成定局，接下来的“银十”是否还会出现?严跃进对中新经纬客户端说，市场过于看空的情绪并没有必要。第一，部分城市购房政策非常严格，符合购房资格的群体数量相对少;第二，潜在的购房需求很大，包括刚需和改善性需求，所以支撑市场增长的动力依然存在;第三，部分拐点论看法是市场谨慎的表现，而不是悲观的表现。

　　相关新闻：

　　在持续的、不断收紧的“五限”调控下，房地产行业的拐点似乎已来临。

　　前8月，虽然房企的销售仍然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款，是房企资金的主要来源，但今年也严重受限。

　　硬币的另一面则是，房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度开始，一些房企就率先降价回笼现金了。

　　降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。

　　资金链承压

　　近期，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。

　　其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力，自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣，期望增加销售，快速回款。

　　一位知名房企CFO认为，今年以来房企面临巨大的资金压力，根源是融资渠道大幅收缩，而房企的投资、经营活动却维持惯性，并没有同时收缩。

　　从中期财报来看，大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减，如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。

　　此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

　　其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示，中低评级房企现金流吃紧，AA房企的现金及等价物负增长，资金面出现缺口。

　　中信建投监测，随着流动性的改善，自筹资金增速从4月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外，国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月扩大0.5个百分点。

　　但兴业证券分析师阎常铭认为，房企资金来源增速有所波动，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，预期从销售和资金角度，难以有大幅度的持续缓解。

　　偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。

　　东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。

　　平安证券分析师杨侃认为，在此情况下，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

　　整体看，即便多数房企的销售金额同比攀升，但2018已经过去三分之二，留给房企完成销售目标的时间已经不多了。

　　据统计，2018上半年销售排行前20的房企，14家设定了年度销售目标。其中，1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家，分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上，华夏幸福还没到50%，年度完成率堪忧。

　　去年的房企销售冠军碧桂园，以及万科，则干脆就没有设定年度销售目标。

　　回款是关键

　　保利地产研究院认为，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

　　对房企而言，最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响，今年以来，各房企销售回款率普降。

　　据统计，一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企，销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。

　　其中，碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”，除恒大保持95.04%的回款率外，万科销售滚动回款率为93%，历年这一数据往往在95%以上。

　　半年报显示，保利上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅78.9%，同比下降3.5个百分点。

　　财报显示，碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。

　　国盛证券指出，从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%，后20名的平均销售回款率为95.7%，差异显著。

　　销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示，1-8月销售面积累计增速4%，比7月回落0.2个百分点;8月单月增速2.4%，比上月大幅回落7.5个百分点。

　　9月份以来，绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。

　　万科董事会主席郁亮透露，今年制定了6300亿回款的目标，现在完成还不到一半;佳兆业财务部总经理吴建新表示，将加快整工程建设速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

　　除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。

　　佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称，还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。

　　克而瑞研究指出，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。不过，下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极，三季度房地产市场进入难得的销售窗口期，开发商资金压力将有所缓解。

　　其预计，下半年将有更多房企继续“高周转”策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

　　天风证券认为，随着去杠杆转为稳杠杆，按揭贷款同比继续正增长，融资环境有所改善，但整体资金压力仍存。

　　(房掌柜整理来源自中新经纬、21世纪经济报道)