黄志龙：中国楼市防泡沫和去库存 是否只能二选一？

　　近期，全国主要城市均出台了限购、限贷等新一轮房地产调控政策，宣告了本轮房地产上涨周期基本结束。然而，房地产调控政策的收紧，是否暗含着去库存政策出现逆转，或者如一些分析人士所认为的，防泡沫和去库存政策目标只能“二选一”吗?

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙

　　不同城市住宅库存

　　“冰火两重天”

　　笔者研究发现，热点城市在此轮房地产上涨周期中，房价急剧上涨和库存下降最为明显的是住宅市场。以本轮房价上涨的领头羊南京市为例，截至2016年10月12日，南京市商品房可售面积为1402万平方米，较年初下降323万平方米，其中住宅面积仅为250万平方米，较年初下降342万平方米，住宅库存的去化规模，甚至超过了商品房库存的整体去化规模。因此，以下将重点分析不同等级城市住宅库存的变化趋势。

　　截至今年8月末，全国住宅待售面积为4.2544亿平方米，较去年同期仅下降了317万平方米，同比降幅为0.7%。然而，热点城市住宅库存去化速度，却大幅高于全国平均水平。其中，9月末北京、上海、南京、厦门、合肥等本轮房价快速上涨城市的住宅库存同比降幅，少则23%，多则高达69%，全国十大城市商品房可售面积降幅高达21.5%，而住宅的下降速度则超过30%。

　　热点城市房价上涨的根源之一

　　依然是供需矛盾

　　不可否认，从全国范围内来看，按揭贷款利率水平和折扣比例、房贷首付比例是影响全国房价波动周期的关键因素。然而，具体到某个城市，住宅库存量和存销比下降所展现的供需矛盾，依然是热点城市房价涨幅领先全国的首要条件。历史上，二线城市的存销比一般都显著高于一线城市，然而本轮房价上涨周期中，二线核心城市的存销比下降幅度，要显著快于一线城市的降幅。今年9月份的最后一周，二线城市存销比首次低于一线城市，10月9日一、二线城市存销比分别为27.23和21.28，存销比大幅下行所体现的供需矛盾，是二线热点城市房地产市场“量价齐升”的主要原因。

　　在此，以南京、合肥、厦门和长沙、重庆、成都两类二线核心城市为例，前者无疑是此轮房地产调控防泡沫的重点城市，后者则是房地产市场平稳健康发展的代表。截至2016年10月12日，南京、合肥和厦门商品房中住宅待售面积分别为250万平方米、152万平方米和190万平方米，住宅库存的同比降幅均在50%以上，供需失衡问题十分突出。然而，截至8月末，长沙、重庆城区和成都住宅待售面积分别高达1346万平方米、2215万平方米和2000万平方米，后者在今年的房地产市场景气中始终处于“供销两旺、价格平稳”的状态下。由此可见，尽管两类城市人口规模处于同一数量等级，但住宅库存水平却相去甚远，这一状况导致了今年以来两类城市房价截然相反的走势：前者房价急剧暴涨，后者房价则缓慢平稳上涨。