李宇嘉:扶持住房机构租赁 需警惕创客空间泡沫化重演

　　日前，国务院发布“租房新政”，新政最大的亮点，是鼓励包括政府公租在内的机构租赁。为此，新政大篇幅地提出，通过金融、税收、土地等政策优惠，培育和壮大机构租赁。此外，还可突破规划和用途限制，将商业用房改造为租赁住房，水电气的价格按民用标准执行。事实上，从管理层的角度来看，无论租赁权益保障缺失、租金水平高涨，还是居民“重售轻租”，都与机构租赁弱小相关。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉

　　租赁市场具有明显的公共属性，机构租赁则是稳定市场、降低租金和权益保障的“压舱石”。国际上，政府公租和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制或政府补贴）占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房占24%，私人机构房源占22%；2013年，美国3200万套私人租赁住房中，机构租赁占28.4%。

　　目前，我国机构租赁占比太低。数据显示，我国25.8%的城市居民租房住，89.5%的可出租房屋来自私人住宅。2010年，基于北京租客的网调显示，租赁关系以个体房东散租和个体二房东转租为主，二者占比超过80%。只有约6%的租赁住房来自机构出租，主要的租赁机构是就业单位（4%）和房管部门（2%）。无人监管、处于野蛮生长的个体散租市场占主导。

　　机构租赁弱小，根源是系统性的：一是房地产开发和销售利润率较高（毛利率和净利率分别高达30%和10%），相比之下持有和租赁收益太低，甚至低于无风险利率；二是REITs（房地产投资信托基金）等产品缺失，租赁投资回收期太长，久期和流动性风险突出；三是租赁是“轻资产、重运营”的行业，人工、管理成本高；四是政府监管缺失、信用环境尚待净化，租赁交易成本高，投入产出不匹配。

　　此次租房新政似乎要着重改变上述局面。对一般纳税人出租营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，推进REITs试点；鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。“商改租”在规划上的突破，可谓是最大利好。

　　未来，租赁需求边际增长更快。大学毕业生、蓝领工人等新市民成为楼市需求主体，讲究生活品质的“90后”，不希望成为房奴；城市化已进入“下半场”，即从城市化到“大城市化”。面对居高不下的房价，租赁是新市民们的第一选择，甚至是长期选择。因此，有预测称，目前1.5万亿元的租赁市场未来或翻倍；从供应看，楼市进入存量时代，25%的房屋闲置，托管需求很大。同时，产业转型，大量厂房要改造，也亟待向需求更大的租赁市场转型。

　　目前，存量物业盘活、“商改租”等领域，由于土地成本很低，此前机构进入租赁市场所顾虑的投资回收期太长、流动性风险均明显缓减，从而被视为发展机构租赁的“风口”，较为突出的是近年来贴上“互联网+”标签的长租公寓市场。近年来，相继有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等长租公寓品牌诞生，并获得资本市场多轮融资的青睐，长租公寓也成为龙头万科转型的四大领域之一。