李宇嘉:扶持住房机构租赁 需警惕创客空间泡沫化重演

　　不过，笔者认为，即便普遍“合法逃税”，散租市场投资收益率也仅为2%~3%，难以进入机构投资者的选项。因此，考虑到租赁服务占用较多的人力资源，REITs在推广难度大的情况下财务投资的成本也很高，即便有税收优惠、规模化优势，也无法提供足以吸引机构进入的最低收益率。目前，绝大多数长租公寓运营商主要依赖租金收益，标准化的配套生活服务，以及个性化人居体验、智能硬件接入、群体租赁定制（如软件园公寓）等增值服务还无法匹敌租金收益。

　　另外，物业盘活、“商改租”尽管降低了土地成本，但改造成本不可忽视。一方面，“商改租”涉及厨卫、空调、暖气等，有机构预测，每平米的改造非毛坯成本在2000元以上，一套50平米的空间改造需要成本10万以上，仅改造成本就需要2年以上才能收回。另一方面，“商改租”还包括社区、教育、医疗等生活服务配套，涉及到区域规划的调整，综合成本会非常大。

　　因此，要警惕打着长租公寓的幌子，冲着政府补贴、风投青睐，无视租赁市场培育和探索增值服务的圈钱行为、投机行为。近年来，国家鼓励创客空间发展，但投机资金借助“双创”热潮一哄而上，包装骗取政府补贴、风投资金的不在少数。本质上，多数创客空间是靠租金收益的“二房东”，在集聚创业人才、扶持初创项目、融资支持和成果推广方面的增值服务严重缺失。

　　即便部分长租公寓能盈利，也多为高端租赁经营，这与国家扶持机构租赁大相径庭。笔者认为，针对新市民为主的租赁供给，具有很强的住房保障特性，依靠市场是不现实的。

　　首先，政府公租房和货币补贴要占据一定比重，发挥带头作用，这才是稳定租赁关系、降低租金价格、净化租赁市场环境的基石。德国机构租赁的主体是政府公租、非盈利组织，然后才是接受政府补贴的市场化机构租赁。

　　目前，相比房屋开发和销售，我国住房租赁在拉动经济和税收上的贡献很低，地方热情不高，这是政府公租难以壮大、占据重要地位的体制性原因。

　　（作者系深圳市房地产研究中心研究员）