2016楼市新变化：改善渐成主力 刚需价格高位置更远

　　豪宅化加速、改善类当道、刚需刚改再成夹心层以及商住公寓逆势崛起……这样的市场格局已经在2015年有所体现，进入2016年，这5类产品又将发生怎样的改变？记者带您看看专家们对此有何预测。

　　豪宅竞争激烈产品分化

　　高价地频繁出现，顶豪签约爆发，成为2015年北京楼市最主要的特点，也成为影响2016年北京顶豪项目的关键因素。

　　中原地产研究部统计数据显示：2015年全年，北京10万+顶豪成交爆发，签约套数达到了261套。创造了历史纪录，总成交额也高达135亿,是过去历史总和的数倍。

　　在去年签约大幅上涨的同时，高价地频出，也成为市场另一显著特征，中原地产统计显示，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万的地块，未来都将是高端项目。

　　中原地产首席分析师张大伟介绍，2014年，北京单套房屋的成交平均面积为118.7平米，而2015年这一数据是128.5平米，有了明显的上涨，在刚刚开始4天的2016年，这一数据已经达到了135平米，单套商品房成交总价也从2015年的383万上涨到现在的406万一套。这说明，北京不管是从销冠的角度来说，还是从市场成交角度来说，都明显进入了高端化和改善化的趋势。

　　“随着土地市场的稀缺，一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期，但竞争也越来越激烈。”张大伟表示，从成交情况看，依然集中在少部分项目，预期后续竞争激烈，成交套数超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院(楼盘资料)、西宸原著等少数几个项目中。

　　据悉，今年包括泰禾、保利、龙湖、懋源等房企均有纯新顶豪项目亮相，以懋源地产为例，去年红玺台网签13.6亿元，在北京豪宅成交排行榜上跻身前十。同时处于8万+豪宅第六位的钓云台2015年12月首次开盘卖完热销7亿。懋源地产位于夏家胡同高价地，已经命名为懋源·璟岳，预计将在2016年入市。

　　对于顶豪市场即将发生的变化，一位地产业内人士表示，传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新，所以，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。

　　在产品上，高端项目也开始出现产品分化，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，2015年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为，随着大量新豪宅的入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占到的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗，这些地块均有开发少量别墅产品的可能；另一方面，随着北京住宅市场全城豪宅化的趋势，公寓豪宅在地价逼迫之下房价节节攀升，同样的地段条件下，在生活方式与园林环境上占优的别墅产品优势突出，更易被购房者所认可。

　　新老顶豪的对决也将成为2016楼市的一大看点，一位顶豪项目负责人表示，豪宅项目正常的销售周期都是5-8年，今年高端市场新老交锋不可避免，老盘可能缺乏一些最新的科技或设计因素，但新盘豪宅卖期房，他们的销售压力会更大，新盘压力较大，更多可能是由于拿地时间、财务成本不同，新老顶豪竞争格局在2016年肯定会进入白热化。

　　改善渐成楼市主力

　　去年以来，在各种政策的刺激下，改善型需求大量释放，渐成楼市主力。

　　亚豪机构的统计数据显示，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200-300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。此外，面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品。