2016楼市新变化：改善渐成主力 刚需价格高位置更远

　　“这意味着置业五环内的机会越来越少，而且，在五环内置业的成本越来越高，特别是户型面积越大，总价则会更高。除却豪宅，2015年北京五环内120-150平方米的首改型产品套均成交总价为576万元，150-200平方米的套均成交价已经高达910万元。”亚豪机构市场总监郭毅说。

　　亚豪机构副总经理高姗也表示，近一年的楼市宽松政策多着力拉动改善型需求，同时，二孩政策的全面放开也使得改善型需求增多。因此，开发商出于客群需求的改变，而针对性地调整产品规划，增加大户型的供给量。但是，在北京的生活压力之下，改善型客群以中产阶层和财富阶层为主，这类客群的置业目的除了增加居住面积之外，还希望升级居住品质，这对于一些被高地价倒逼而成的高端盘产品规划能力提出了更高的要求，只有在产品、服务和资源上做出差异化，才能提升性价比，并让购房者乐于买账。

　　刚需价格更高位置更远

　　在去年12月初，随着多个低价刚需项目集中供应，刚性需求释放较为充分，不少项目也出现了受捧局面。这在一定程度上证明，刚性需求仍然十分旺盛，而总体成交一直未能大幅上涨，主要是受到供应不足的影响。

　　在高地价的倒逼之下，普通商品房价格也必将随之一路走高，对于刚需族来说，未来，这一市场空间将越来越小。事实上，地价在一定程度上反映了未来一段时期房价的走势，据亚豪机构统计，目前北京三环内已基本无新增宅地，五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三四环之间也属于稀缺程度较高的区域，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米；四至五环属于次稀缺，楼面价多保持在4万元-6万元/平方米；五至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价；即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。由此可以看出，未来北京单价6万元以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边，六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

　　地价走高，使得北京五环将进入10万+、六环将进入5万+时代，新项目中价位偏低的普通住宅的供给量将明显减小，同时拉动在售老项目的价格协同上扬，北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。

　　商住公寓价格优势填补空缺

　　一直作为楼市配角的商住项目，在过去的一年里，上演了一次完美逆袭。

　　去年11月，北京成交排名前10的项目中，商住项目占了8席之多；12月入市的项目中，商住项目已经超过三分之一。一项统计数据显示，去年11月，北京商住楼盘累计成交套数和成交面积分别同比上涨194%、193%，与普通商品住宅项目成交套数相差无几；2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。

　　进入2016年，商住市场的火热还在加速进行中。亚豪机构统计显示，1月第二周(1.4-1.10)北京市场共有4个项目入市，其中包括众美·MIMO公馆(楼盘资料)、新北京中心(楼盘资料)、中国铁建·原香汇三个商住项目以及新地国际家园一个普宅项目。4个项目共新增商品住宅产品1042套，这一供应量也创造了近7周的新高。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，商住项目入市居多，且多为“大手笔”，其中仅众美·MIMO公馆一个项目就新增供应572套，其他三个项目单次推盘也均超过百套以上。在“少量高频”已成主导的供应市场当中，上述几个项目能够如此“大手笔”，均源于“底气足”。

　　这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头，不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势，郭毅认为，同时，商住产品从去年开始的产品创新也成为拉动需求的利器，除了公寓之外，商住别墅也成为吸睛亮点。2016年，在住宅价格高企的背景下，商住公寓、商住别墅，凭借价格优势将填补楼市供给空缺，成为北京刚需及首改型客群的选择之一。