孙宏斌：未来融创不做流行开发商 2016年干好三件事

　　一个很美好的扩张故事是融创从2010年上市的80亿到2014年710亿的爆发，4年涨了近9倍。但2015年融创的成绩单是736亿，近乎停滞，孙宏斌要给资本市场和外界一个沟通或说法。

　　所以在新年第二个工作日，一场集聚全国15个城市、500名记者的融创全国媒体发布会在上海举办。这个会上，当红主角孙宏斌舌战500记者，樯橹灰飞烟灭，带话宝万之争，笑谈绿城佳兆业，真性情敢说敢言……目前，老孙发言已经占据朋友圈，老潘一直关注融创，这里更多聚焦融创本身，分享一下“2015年融创做了什么？为什么是736亿？2016年后融创怎么玩？2016年孙宏斌怎么带好融创？”这几个关键问题的答案和回味。

　　一、2015年融创成绩单

　　1、2015年“成绩单”原地踏步，但情有可原

　　2015年对于整个行业和TOP10房企而言无疑是个丰收年，整个行业突破9万亿的峰值，创下新高。而第一梯队千亿恒大更是创下53%的增速。对比之下，融创从2014年的710亿到2015年的734.6亿，就显得有点落后。

　　这个问题，孙宏斌开场白很坦然，老潘总结为三点：

　　其一，承认2014年，2015年是原地踏步，但这个过程中融创收获的是他个人和团队更成熟了，在替别的开发商干活过程中也练手了，锻炼团队了；

　　其二，融创这两年集团核心资源都外溢了一半，一方面集团管理资源基本有一半都在“帮别得开发商干活”，比如田强在绿城做了8个月总经理，融创高管在佳兆业做了半年多总经理，另一方面融创的钱也都榜其他开发商了，比如2014年5月时候帮绿城50多个亿一次性付清，2015年1月把佳兆业的6亿美元付清，客观上占了融创很多资源。

　　其三，规模这个事并非是唯一的，融创更看重保证有一定的规模即可，但更重要的是要把产品和服务做好，融创2016年希望把产品、服务做到行业最好，做到TOP10最好。

　　后面老孙给自己、给媒体，但核心是给资本市场一个“鼓励式”的玩笑。老孙坦言，融创在2014年，集团管理资源和资金资源都大幅度帮其他开发商前提下，还能把业绩做到700亿，这说明融创团队和资源具备更快速发展的能力，即在多一倍工作，公司业绩再发展一倍，管理团队和管理力量也是够的。

　　2、新目标：2016年800亿，2017年1000亿

　　初看融创未来成绩单，800亿，1000亿，单看数字还是蛮牛的。但相对2015年736亿而言，折算下来复合增长率还是很保守的，保守的背后是孙宏斌对中国经济和房地产行业的“悲观”预期，老孙表示，他是一个相对悲观主义者，任何时候居安思危多一些。

　　另外一个不得不提的是，老潘也现场提问孙宏斌融创未来几年不转型、不做其他业态专注住宅的发展空间问题，孙宏斌倒也给出了2000亿的未来之梦。一如之前他的观点，中国房地产占GDP15%，每年接近10万亿产值的巨大行业，还不够你吃吗？

　　二、融创从容的底气

　　1、4400亿土地储备

　　老实说，融创800亿、1000亿的未来销售额到没有让老潘惊奇，而融创截止2015年底总共4400亿土地储备值得点赞，这4400亿土地储备，足够融创未来三到四年的销售。

　　这一点也验证了融创投资能力和做判断的眼光，融创在拿地上有三点值得一提。

　　首先是节奏把握的很好，融创提前布局上海北京，目前在最热的时候抽身而出，高位冷静。但这并不排除融创中长期看好北京、上海。截止目前，融创目前在上海的土地货值竟然有1000亿。

　　第二是融创拿地方式非常灵活，形成了强大的收购合并能力。目前4400亿土地储备中，其中2/3是通过收购合并的方式获得，而1/3是公开市场招拍挂的获得。

　　第三，土地质量和属性优良，在三四线城市楼市严重不景气时候，融创4400亿土地都分布在核心一二线城市，土地质量高，其中4个直辖市占了2/3，其他的二线城市占了1/3，未来融创土地将继续布局在4个直辖市和16个核心二线城市。

　　2、并非规模为王

　　房地产过去10多年是规模为王的商业逻辑，融创未来的业绩目标显然意味着老孙已经放下了“规模为王”的理念，这一点对于昔日顺驰挑战万科百亿规模显然多了一些成熟。老孙坦言，发展慢一点不一定是坏事。

　　但另一方面，融创目前有4400亿的货源，这个已经付清了，这意味着如果一年都不卖的话，仅仅利息支出就有两、三百亿。面向未来融创面对4400亿的货源和土地储备，如果1年卖到1000亿以上，才能不断买新的地，才能持续发展。不唯规模是从，但没有规模也是万万不能的。

　　三、白银时代，融创依旧不转型

　　1、融创不转型的3个理由

　　白银时代，几乎90%的房企都在谈转型和做转型，但融创算个异类，融创不转型，2015年孙宏斌如是说，2016年年初孙宏斌还是坚定融创不转型。

　　对此老潘按照孙宏斌发言总结为三个缘由：

　　第一，目前中国经济都在往下走，你直接转型做其他行业风险会很大，而间接投资又面临大多行业资产价格都很贵，比如保险公司价格很贵，而且本身就亏钱，而银行的不良资产至少20%、30%……反过来融创聚焦自己熟悉的行业，专注地产反而相对是更好的选择。

　　第二，从房地产行业本身而言，的确10万亿的空间再往上走很难，但前十位的比重越来越高，这个空间成长性很大。未来这个行业一个典型的特征是大公司越来越好做，而小公司越来越难，融创未来在全国20个核心城市，业绩做到2000亿并不难，所以对今天700亿的融创而言，不转型也能有很好的成长；

　　第三，今天房地产行业虽然很难，但依旧有很多机会，融创坚决不转型，核心是把城市选好，把项目选好，把产品服务做好，就会很好的发展，比如融创高端精品在未来就大有可为，房地产迎来改善和高端的黄金时代，过去行业的主流是刚需，真正踏实做产品，做高端产品类的公司并不多，融创在高端精品积累了丰富的经验和资源，未来非常有竞争优势。

　　2、不做流行开发商，而做时代开发商

　　未来融创不做流行开发商，不做昙花一现的产品，不做流行或则只能瞬间精彩的产品，而核心是经得起时间考验的产品。这其中，融创强调了高端精品要有时代格局，时代高度和经得起时间检验的产品。老潘曾经看过融创苏州桃花源，园林堪称中国一绝。但此次发布会会上融创表示南京桃花源将会超过苏州桃花源的产品力（核心苏州桃花源积累了很多经验和教训）。

　　老实说，老潘对流行还是时代这个概念并不太感冒，但对一向以“投资布局、并购、营销拓客”见长的融创而言，在今天这个时点反复强调做时代的产品，做TOP10最好的产品和服务，而且每年实质性投入2到3个亿用于服务真是很难得……这对曾经的融创而言，是个很大的“思维转型”

　　四、同质化时代，融创的尖刀是什么？

　　1、融创核心竞争力：投资能力

　　房地产这个行业在孙宏斌看来，核心分为两段，一段是投资，一段是做产品，后者产品需要的是定位、品质、品牌和对应的服务，但核心前段的投资很难很难，也没有人能够总结提炼出来，这么多年，融创最核心的竞争力就是“投资能力”，而不是融资能力，融资上类似银行、投行、信托等都可以提供支持，但投资能力是没有任何工具代替不了的，比如即使互联网也代替不了投资，融创这些年打造最核心的能力就是投资能力，即对市场的判断、对城市的判断，对地块的判断。

　　2、投资的秘诀：尊重常识

　　孙宏斌坦言，过去几年，他阅盘无数，包括融创100多个项目，绿城100个项目，佳兆业100个，加起来就有400个项目左右，这是其他公司很难做到。另一方面，融创投资能力有何秘诀？这个问题孙宏斌的看法很让人大跌眼镜，即好的投资就是尊重常识。投资投对了就是一个常识。别人都在抢的时候，你别在抢。别人都不抢的时候，你力度大一点。投资就是敬畏“常识”。

　　所以作为一个常识，要投资好的话就是要保持平常心，做一个大买卖，你最后觉得买卖做了以后就可以怎么着，最后做不成就算了。比如你觉得大家都在抢的太狠就算了，这个东西就是市场经济，买得多了就价格抬上来了，尤其是土地拍卖，这个是常识。

　　3、投资策略：两人时候让一点，人多时候忍一点

　　为什么融创跟别人的合作特别容易谈成，两个人你就让一百万就成了，而要是一堆人抢地，10多家企业举牌时候，一举一手一个亿，十手十个亿就举上去了，好象那不是钱。

　　孙宏斌笑谈：“我就特别不理解，为什么两个人很难谈，但举拍的时候那么会举敢举。其实两个人谈得时候，大方一点，让出一两百万就容易成，总比一举牌一两个亿要低太多，这就是常识。两个人你较什么劲。两个人的时候你较劲。一分钱不让，举牌的时候，一个亿眼睛都不眨这真的是一种病。所以融创的投资的秘诀就是，两个人的时候让一点，人多的时候忍着一点。

　　具体而言，融创投资还得看不同的企业，不同的区域，不同的阶段，不同的项目，一个一个判断。

　　五、2016年孙宏斌做什么？核心3件事

　　作为融创的掌舵人，孙宏斌为融创2016年做什么？答案很简单，也很符合企业家思维，即“做判断，继续布局和控制风险”，这也是孙宏斌演讲的唯一一张PPT，典型乔布斯的简约范。

　　1、战略就是取舍，就是做判断

　　战略就是一种选择，一种取舍，战略说得通俗点就是等同于孙宏斌的“做判断”，这个词老孙的理解是今天的房地产很难做，风险确实很大，而且中国经济的风险也挺大，目前消费者端口老百姓买房的钱少了，但市场上流通的钱却很多，目前一线城市虽然是好城市，但蜂拥而至地价超高之后风险也异常大……做判断，对于融创而言，就是选择好的城市，选择好的项目，选择做合适的产品。

　　可以肯定是，判断是很难的事，比如孙宏斌在和雨润谈判过程中，跟很多合作伙伴打交道，他经常听到非常高级别领导的讲话，他说宏斌，这回一定得做成，第一次没做成，第二次没，第三次要做成了。孙宏斌的回答很果断，也很直接，“我为什么要做成？合就干，不合就不干，这是一个买卖，我跟谁较劲，我证明给谁看？它就是一个买卖，天大的交易也只是个买卖，得按照买卖的常识去做。比如谈判中经济可以舍，费用可以舍，但投资和买卖绝对不能错。”

　　2、继续布局

　　布局等同于投资，等同于城市选择，板块选择，项目选择。

　　选择城市就是选择供求关系，房地产营销一个重要的原因就是受制于供求关系。

　　之前老潘曾和世茂的朋友讨论，得出一个结论，即2015年是大中型房企回归和强化一线城市的一年；而2016年将是一线过热，强二线升温的一年。今天的一线城市投资拿地如旭辉董事长林中所言，拿不到地郁闷3天，拿到地是郁闷3年。

　　就在2015年，融创快速进入了8个二线城市，为什么一口气进入8个，孙宏斌的核心判断是北京、上海的土地没法再拿，所以反过来融创加快了核心强二线城市的布局速度。事实上，今天的一线城市早已今非昔比，一线城市算算就亏钱，甚至房价涨50%还亏钱，过去融创在上海、北京一线城市拿地很坚决，前十几项目都是在上海，一个可怕的数字是融创上海竟然有1000亿左右的天量货源储备。所以在孙宏斌看来，过去几年北京和上海你什么地都可以拿，但今天北京上海什么地都不要轻易拿。

　　2016年融创继续布局珠江三角洲、广深等9个城市，2016年会在广州、深圳、珠海、中山、佛山、东莞等至少布局一、两个城市，继续加快核心二线城市的布局。

　　3、控制风险

　　2016年对融创而言，控制风险是非常重要一个关键词。大家都公认中国还没有见底，现在中央还有很多办法，去让它能够维持一段，但这样一个大背景下，中国一线城市地价都贵得邪门，有的贵得不是真贵，有的贵得是真正的贵。融创的朴素风险观是一定不能把自己弄进一个坑里，买了一块很贵的地，好几年的地，最终扎在手里。目前融创所有的项目里面最差的即使不挣钱也都能很快卖掉。

　　控制风险不是说不发展，控制风险是说你在北京买地，还是在武汉买地。你是在深圳买地还是在佛山买地，控制风险不是说你慢，慢不见得风险低，快也不见得风险高。在如何控制风险上，孙宏斌有一个原则。就是任何事实都是一个买卖，合适就干，不合适就不干，别太较真，别好像是为了证明给谁看，没有必要。在该放弃的时候一定要坚决放弃。

　　希望有机会向孙宏斌请教房企并购之道，第一次直面孙宏斌，首先感觉他是一个商人，天大的事无非是个买卖，他尊重规则，但核心是个真性情男人，绝对的敢说敢干，在地产企业家圈层，有如此个性、性情的并不多见！