赵燕菁：去库存需创新土地收益模式 找到合适的路径

　　在1月10日召开的一场“珠三角2.0——重新定义发展”的小型讨论会上，曾任中国城市规划设计研究院副总规划师、厦门市规划局局长的学者赵燕菁指出，中央经济工作会议提出房地产去库存的目标，但必须找到合适的路径。

　　在他看来，当前我国大多数城市的土地财政依赖度仍然比较高，新增土地供应与去库存之间形成了巨大的矛盾。在基础设计建设等融资需求下，地方政府的卖地动力难以减退，这与去库存的目标背道而驰。

　　赵燕菁认为，土地财政依赖短期内难以改变，若要不影响去库存，关键在于创新土地收益模式。他开出的一个药方是——土地收益贴现。

　　突破口首先在于盘活存量。其中，以工业用地为例，赵燕菁指出，我国的工业用地出让十分粗放，一组可供比较的数据是，上海、深圳、厦门的工业用地占比约为40%，而纽约、东京、首尔均没有超过10%。

　　“工业用地供应成本非常低，这就造成一个结果，供应量大大超出了工业化真正的需求，土地使用效率极低。”

　　赵燕菁指出，对照发达国家城市的比例，中国可以盘活一部分未来到期的工业用地。以厦门为例，如果工业用地的占比水平降至纽约的7%，约能释放出103平方公里土地。

　　因为工业用地到期年限参差不齐，盘活的存量并非一次性推向市场，而是通过制度设计进行梯次出让。

　　“比如一块工业用地7年后到期，政府做一个7年后的规划，7年后将其改为商住用地，买地的开发商也可以拿着政府规划把地块抵押。通过这种办法，政府把未来的收益贴现到今天来用。”

　　这被赵燕菁称作“影子规划”。他进一步解释，通过这种规划，既不影响当下的政府融资需求，同时可以暂停或放慢增量土地供应，未来住房的分批次入市也不会集中冲击房地产市场。

　　“现在的去库存，需要想出真正的办法。”赵燕菁说。