从易居房地产研究院最新发布的《中国百城土地储备报告》获悉, 截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。土地储备去化周期较10月份有所扩大, 11城土地储备去化周期超过3年,其中张家口、石家庄、肇庆去化周期超5年。
流标宅地超千块 土地储备上升
土地流标,也成为今年的常态。中原地产研究中心数据显示,截至11月29日,一二线城市住宅土地年内流标达282宗,是近六年来的最高记录,同比上涨143%。年内,三四线城市住宅土地流标944宗,同比上涨了23%,叠加一二线城市,前11个月,住宅土地合计流标合计达1126块。
除了与房企资金压力有关,宅地流标还受多种因素影响。张大伟称,出让土地的要求越来越多,特别是各种配套建设使得开发商资金压力加大的情况下,很难拿地。一些地块并非城市热门区域,也让企业望而却步。
部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外,史上最密集调控潮、“房住不炒”政策预期影响、房地产市场走势分化等,导致大部分房企对土地市场的热情逐渐降低,抢地积极性下降。
张大伟强调:“目前来看,土地流标依然不是主流,流标土地占比依然非常低。但随着楼市降温持续,土地流标数量可能会继续增加。”
新房市场交易趋冷,土地储备也会增加。易居研究院12月11日发布的数据显示,截至11月底,其监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。
以土地储备去化周期来看,100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月,这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上述城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,去化周期压力会比预计的小一些。
“100城11月的土地储备去化周期为19个月,目前正呈现上升趋势,主要原因在于商品房交易降温,进而影响了去化速度。考虑到商品房销售市场将继续下行,土地储备去化周期则将持续反弹。不过对于一些去化周期小于12个月的城市,建议未来积极增加供地。”严跃进说。
百城土储去化周期上行
报告数据显示,2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份的18个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。
据了解,2018年11月份,一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值,三类城市去化周期均有所扩大。
需要注意的是,相比二线、三四线城市,一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。报告指出,这和两个因素有关。一是一线城市当年高端项目的预售管控略有松动,进而利好商品房交易的上升。二是一线城市此前供地节奏并不快,这也影响了土地储备的规模。
11城去化周期超3年
报告显示,当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月。
梳理发现,张家口(75个月)、石家庄(69个月)、肇庆(62个月)、漳州(53个月)、九江(45个月)、赣州(42个月)、郑州(42个月)、徐州(42个月)、岳阳(41个月)、桂林(39个月)等十个城市土地储备去化周期最长,除此以外,保定土地储备去化周期也超过三年。
报告分析称,去化周期长意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,那么去化周期压力会比预计的要小一点。以石家庄为例,据媒体报道,从去年的2017年3月17日至今,经历了一年多“史上最严”楼市调控后,石家庄新房市场成交量下跌,特价房不断推出,营销活动不断;二手房市场冷清,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,二手房普遍下跌了10%,“可以说市场已经降至冰点”。
此外,燕郊(0个月)、中山(3个月)、丹东(4个月)、清远(4个月)、承德(5个月)、扬州(5个月)、海口(6个月)、马鞍山(6个月)、惠州(6个月)、秦皇岛(7个月)等十个城市土地储备去化周期最短。
对此,报告指出,去化周期非常短会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。对于土地储备去化周期小于12个月的城市,更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说,受益于粤港澳大湾区的概念,房地产交易表现较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。
2022-02-17 10:28
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