多地总结宅基地改革试点经验 宅基地使用权放开可期

从各地经验来看，宅基地“三权分置”试点一年来，在全国各地已有地方开展了初步尝试。

杨伟民认为，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地，可以大幅度降低地价，应该赋予农户对宅基地充分的用益物权，可以长租、流转、抵押、继承。

“允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用于在城市购房的初始资金，同时允许城市人下乡购买宅基地使用权。”杨伟民指出。

以浙江丽水为例，当地已确权登记农村宅基地42.32万宗，约有16.2万宗农村宅基地处于闲置或半闲置状态，约占宅基地总数的1/3，闲置宅基地面积约4.5万亩，宅基地闲置情况严重。在开展了宅基地三权分置试点后，丽水通过“三权分置”，全市已经办理“宅基地及房屋使用权”证书27本，办理抵押登记9宗，贷款金额220万元。相关农户可从使用权流转中获得租金、股息、红利等多项收入。

而此前一些地区曾推出单纯的宅基地退出试点，效果并不理想。2016年6月，安徽省发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，对农民自愿退出宅基地给予货币补偿。

有安徽土地研究人士告诉记者，这一套交易和补偿机制，实施效果不甚理想。对于进城购房农民而言，由于宅基地入市预期可能性和远高于补偿价格的潜在价格，使得退还和交易宅基地的积极性不高。而对于本集体经济组织内部的宅基地潜在受让人而言，一方面拥有受让资格的农户不多，另一方面传统的宅基地申请过程并不需要花钱。没有外部资本的引入，转让两端的积极性缺乏，使得宅基地在同一集体组织内部的流转很难。

中国社会科学院研究员党国英认为，国家一直在探索农村宅基地改革，譬如北京市大兴区等33个区县试点开展农村三块地改革，其中就包括宅基地自愿有偿退出。党国英表示，杨伟民的观点是进一步改革探索的一种尝试，这样做一是有利于增加农民的财产性收入；二是一般的村庄建设用地跟周边的土地比较的话，村庄建设用地耕作条件差，所以这些地利用起来，能安排到建设用地上，有利于扩大建设用地供应；三是从改革趋势上看，我们要放活土地要素市场，扩大流转范围，还是有利于土地资源的有效利用。我觉得在大方向上这个做法是可行的。”

今年3月7日，农业农村部部长韩长赋就“实施乡村振兴战略推动农业转型升级”的相关问题回答中外记者提问时明确提到：城里人到农村买宅基地盖房子，政策上是不允许的。因为宅基地是属于农村集体所有的，只有具有农村集体经济组织成员身份才能依法依规取得本集体经济组织宅基地的使用权。所以，城里人到农村买宅基地，现行法规政策是不允许的。

因此，宅基地“三权分置”，让农民可以在保有所有权和资格权的条件下流转使用权，将宅基地用作支持乡村民宿、养老休闲、文化教育等产业的模式，成为一些试点先行地区的主要模式。

不过，上海交通大学城市科学研究院院长刘士林看来，这也需要因地制宜，对于大城市周边和东部发达地区，对宅基地的需求可能较大，使用权流转的可能性也更大，但在中西部地区，城市化水平低，对宅基地的需求小，即使进一步开放宅基地流转，对当地城镇化水平提高的作用也有限。

而李国祥则研究发现，在浙江等东部省份，试点探索农民权益自愿有偿退出机制的过程中，农民往往愿意退出宅基地而不愿意退出承包地，因为这些地区宅基地价值高、退出收益高，而保留承包地则保留了生产工具，同时当地城网密布，一些小城镇距离承包地距离不远，也方便了农民在没有更好工作选择的时候继续务农。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国乡村之声）