随着制度框架的逐步建立,对于房地产开发企业而言,如何在房地产业白银时期谋求更大的发展,是其不得不面对的现实问题。
张波认为,在白银时期房地产业增速变缓、行业集中度提升的背景下,未来,谁能进一步抢占住房租赁市场这个“第二跑道”,谁就抢占了先机。
不过,在彭松看来,从2016年以来的这轮房地产调控力度来看,预计调控时间将会是长期且持续的。因此,对于一些单纯做房地产开发的企业来说,传统的买地、卖房模式已难以为继,未来发展的空间也会是有限的,但以资源整合为基础的城市综合运营却成为其谋求战略升级、拓展新增长级的方向。所以,房地产开发企业需要立足于长远考虑,向城市综合运营商方面进行转型和升级。
作为房地产行业转型创新升级的先锋,张玉良告诉记者,至少在三年前,绿地集团就明确提出要从“房地产开发企业”向“城市综合运营服务商”进行转型。经过这几年的发展,绿地集团的转型创新升级已初见成效。
据张玉良介绍,绿地集团在巩固房地产主业领先优势的同时,顺应中国经济结构性、趋势性的机遇,加快发展相关多元产业,推动转型升级,形成了“房地产主业突出,大基建、大金融、大消费等产业并举发展”的综合经营格局。其中,大基建产业涉及地铁、高速公路、生态文旅等项目;大金融产业已形成债权、股权、资管、资本运作四大业务齐头并进的格局;大消费产业重点发展与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态,如进口商品直销、跨境电商、酒店旅游等。此外,绿地集团还积极发展科创、健康、教育等产业,发挥协同效应,提升整体竞争力。
专家认为,绿地等大型房地产企业加快转型,正是中国经济向高质量迈进的生动注脚。
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上世纪七八十年代的上海,人均居住面积仅有6平方米,住房矛盾突出,被称为“天字第一号”难题。1991年,上海在全国率先建立具有中国特色的住房公积金制度。这次历史性的制度创新,打破住房长期由国家和单位统包统揽的格局,建立一种全新的住房筹资机制,使大批职工和居民家庭居住条件得到明显改善。
93岁的叶伯初曾任上海市住房委员会主席,也是上海住房公积金制度顶层设计者之一。他回忆,1991年2月,上海正式出台以“推行公积金,提租发补贴,配房买债券,买房给优惠,建立房委会”为主要内容的住房制度改革方案。其中,住房公积金制度汲取新加坡、香港等地经验,以住房工资形式建立个人账户、定向使用、长期积累,居民在购房时可提取公积金作为贷款本金,并享受低于商业贷款的利率优惠。
这项制度的出台,破解了住房“造不起”“买不起”困境。在破解“造不起”方面,原先住房建设成本由国家和单位统一承担,资金匮乏、供给短缺局面长期存在。住房公积金制度通过国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理负担一部分,为城市住房建设提供稳定的资金来源,形成国家、单位和个人三位一体、共同分担的住房货币化分配和住房筹资新机制。
另外,住房公积金制度发挥住房金融的“血液”作用,以长期、稳定的低成本资金完善保障性住房建设。2009年,上海利用住房公积金结余资金贷款开展保障性住房项目建设试点,总贷款规模119.82亿元,共解决约2.8万户中低收入职工家庭的住房问题。而后利用约26亿元增值收益,收储两个公共租赁住房项目约28万平方米,出租以来累计上万户家庭受益,对培育和发展住房租赁市场,促进租购并举的住房制度加快建立具有积极意义。
在破解“买不起”方面,住房公积金制度通过调整人们的收入结构,建立城镇职工住房资金积累机制,提高居民住房支付能力。上海市民金雅明是一名公积金政策实惠的亲历者。“1982年,我结婚时,国家分房,面积才21平方米,厨卫公用。”之后他通过60万元的公积金贷款,置换一套约200万元的住房,居住条件明显改善。数据显示,在住房公积金提取金额中,住房消费提取比例持续不断上升,近年已超过80%。
同时,上海住房公积金制度紧跟住房需求变化,从最初的支持单位建房解困,发展为全面支持职工住房消费;从单一支持职工购房发展为支持包括购房、租房在内的各类住房消费;缴存主体也从企事业单位职工群体,逐步扩大至自由职业、灵活就业人员、非全日制就业人群。增值收益最初作为廉租房建设补充资金,而后发展为投资廉租住房、公共租赁住房。种种探索和转变,使上海的公积金制度拓展出新功能,满足不同时代的多层次住房需求,保障人民“住有所居”。
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