欧阳捷：促销增多、投资客退潮、现房销售已成趋势

　　这些仍然离不开行政监管和依法治理。

　　政策建议希望解决的工程烂尾、违法违规销售、交易不公平问题，其实并非调控的主要矛盾，而是法制不健全、监管有漏洞、执法不得力的问题。

　　虽然，目前还不是现房销售全面推广的最佳时机，

　　但是，未来该政策推广落地的可能性还是很大的。

　　因为，这并不是一项创新制度，毕竟有一些城市已经实行了住宅封顶销售、现房销售试点，比如上海、南京等市。

　　不过，商业用房、办公用房、工业厂房等是否也需要现房销售?这是“急迫而重要的”事情吗?

　　即便只是住宅现房销售，也还有很多难点问题影响其全面推广。

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　　现房销售——难点何在?

　　全面推广现房销售，主要难点有三：

　　一是房企资本金不足。

　　如果逐步提高预售条件，就需要解决房地产企业资本金的充足问题，就需要解决房地产企业资金从哪里来的问题。

　　美国、澳洲等采取基金项目模式，也实行少量定金的预售制度，基金项目自有资本金也并不高，实际的更大风险要么由基金投资人承担，要么由银行贷款承担，无非是风险从购房人那里转嫁到投资人或者银行。

　　世界上并不存在只有利益、全无风险的好事。

　　总要有人承担资金风险、享受资产收益。

　　但是，我国目前并没有这样的基金模式，也缺乏法律体系支撑，房企除了利润补充资本金，就只能靠预售制度和金融贷款。

　　没有了预售资金，房企将减少大约33%的资金来源。

　　换句话说，房企很可能也将减少约33%的投资、33%的土地购置、33%的新开工面积和33%的住房供应。

　　而地方政府也可能损失33%的土地出让金、33%的房地产税收、33%的房地产上下游税收。

　　楼市也很可能减少33%的住房供应。

　　如果，在本已供不应求大城市全面推广现房销售，显然会加剧这些城市的供不应求。

　　当然，这都是短期影响。

　　即便如此，无论是房地产市场，还是政府、房企，都将是不可承受之重。

　　二是需要修法先行。

　　商品房预售制度是1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予的政府和房企的责任与义务。

　　其第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)……

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

　　该项制度的本意也是解决房企资本金不足的问题，希望借助社会资本推动房地产业发展。

　　只不过，这个制度已经实行了24年了，也许是需要修改一下了。

　　行政部门统一共识本已不易，立法机构统一共识更是难上加难，如果先改法律、再全面推广，则现房销售为时早矣。