全国住宅库存量达50个月来最低点 部分城市已有动作

　　时代更迭，全国大部分城市已从房地产去库存转向补库存。

　　4年前，呼和浩特第一个取消楼市限购，喊出去库存的口号，从此拉开了楼市去库存的序幕；4年后，第一个宣告“全面停止房地产去库存”的城市仍是呼和浩特，并由此释放出全国房地产去库存进入尾声的信号。

　　商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积至71853万平方米。经过两年多的去库存，至2018年7月末，商品房待售面积已降至54428万平方米，跌至50个月以来最低点。

　　去库存任务的结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大“功臣”，如今也将“功成身退”。

　　中国人民银行武汉分行行长王玉玲建议适当压缩棚改计划任务，逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核，取消棚改与“去库存”相挂钩政策，因地制宜推进棚改货币化安置，将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅。

　　“对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。住房市场平稳的城市可采取逐步退出去库存政策的方式。”中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立认为。

　　据中国房地产报记者查阅，当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。官方数据显示，2017年末大多数省市棚改货币化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龙江、安徽均超55%，青海72%，陕西77%，湖南83%，海南89%，辽宁97%。部分地区还将货币化安置比例提高至100%，原则上不再新建棚改安置房，如江苏22个县、宁夏回族自治区部分市县区等。

　　去库存任务结束部分城市调控转向补库存

　　根据易居研究院房地产库存数据显示，2014年6月，呼和浩特商品房去库存周期达47个月，2018年7月末降至10.5个月，去库存任务完成。同时，2017年以来，呼和浩特市的房价一路上涨。2018年7月呼和浩特新建商品住宅销售价格指数环比上涨2.4%，同比上涨11.8%。

　　8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布通知，提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，全面停止房地产去库存调控措施，并提出一系列补库存措施，如增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右。

　　从全国范围来看，很多城市都面临补库存的压力。国家统计局数据显示，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，四年后的2015年末，商品房待售面积涨幅超2.6倍，至71853万平方米。2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。至2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米。

　　易居研究院发布的百城住宅库存报告亦显示，截至今年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%，同比减少8.0%，100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这个库存规模相当于2011年11月的水平。

　　7月份，100个城市新建商品住宅供应量4419万平方米，而成交量4694万平方米。楼市已连续8个月呈现出供小于求的态势。尤其是三四线城市，2014年下半年开始积极推进棚改政策，去库存周期从2014年7月平均25个月的历史高位下滑到当前不足10个月的历史底部。

　　从之前高库存的城市看，呼和浩特4年前去库存周期达47个月，如今只剩10个月；唐山、丹东、舟山、柳州、蚌埠、温州、襄阳、嘉兴、嘉善等地4年前去化周期达四五年甚至更高，如今均降至12个月以下。

　　事实上，虽然其他城市没有明确喊出“停止去库存”，但动作上已经在向补库存靠拢。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷援引数据表示，今年1~7月，一线城市购置住宅用地规划可建面积1051万平方米，比去年同期减少13.1%；二线城市购置住宅用地规划可建面积2.52亿平方米，比去年同期增长33.3%；三四线城市补充住宅用地面积3.44亿平方米，比去年同期增长56.54%。

　　恒大集团首席经济学家任泽平指出，现在来看去库存去产能基本完成，特别是三四线城市，经过前期棚改货币化安置，去库存任务基本完成，炒房者投机获利的美梦也要结束了。

　　货币化安置或渐次退出 部分城市已有动作

　　既然去库存任务已完成，维持高比例棚改货币化安置就显得不合时宜了。然而，2018～2020年，国家仍有1500万套棚改计划，棚改及货币化安置应何去何从？