全国住宅库存量达50个月来最低点 部分城市已有动作

　　时代更迭，全国大部分城市已从房地产去库存转向补库存。

　　4年前，呼和浩特第一个取消楼市限购，喊出去库存的口号，从此拉开了楼市去库存的序幕；4年后，第一个宣告“全面停止房地产去库存”的城市仍是呼和浩特，并由此释放出全国房地产去库存进入尾声的信号。

　　商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积至71853万平方米。经过两年多的去库存，至2018年7月末，商品房待售面积已降至54428万平方米，跌至50个月以来最低点。

　　去库存任务的结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大“功臣”，如今也将“功成身退”。

　　中国人民银行武汉分行行长王玉玲建议适当压缩棚改计划任务，逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核，取消棚改与“去库存”相挂钩政策，因地制宜推进棚改货币化安置，将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅。

　　“对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。住房市场平稳的城市可采取逐步退出去库存政策的方式。”中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立认为。

　　据中国房地产报记者查阅，当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。官方数据显示，2017年末大多数省市棚改货币化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龙江、安徽均超55%，青海72%，陕西77%，湖南83%，海南89%，辽宁97%。部分地区还将货币化安置比例提高至100%，原则上不再新建棚改安置房，如江苏22个县、宁夏回族自治区部分市县区等。

　　去库存任务结束部分城市调控转向补库存

　　根据易居研究院房地产库存数据显示，2014年6月，呼和浩特商品房去库存周期达47个月，2018年7月末降至10.5个月，去库存任务完成。同时，2017年以来，呼和浩特市的房价一路上涨。2018年7月呼和浩特新建商品住宅销售价格指数环比上涨2.4%，同比上涨11.8%。

　　8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布通知，提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，全面停止房地产去库存调控措施，并提出一系列补库存措施，如增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右。

　　从全国范围来看，很多城市都面临补库存的压力。国家统计局数据显示，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，四年后的2015年末，商品房待售面积涨幅超2.6倍，至71853万平方米。2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。至2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米。

　　易居研究院发布的百城住宅库存报告亦显示，截至今年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%，同比减少8.0%，100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这个库存规模相当于2011年11月的水平。

　　7月份，100个城市新建商品住宅供应量4419万平方米，而成交量4694万平方米。楼市已连续8个月呈现出供小于求的态势。尤其是三四线城市，2014年下半年开始积极推进棚改政策，去库存周期从2014年7月平均25个月的历史高位下滑到当前不足10个月的历史底部。

　　从之前高库存的城市看，呼和浩特4年前去库存周期达47个月，如今只剩10个月；唐山、丹东、舟山、柳州、蚌埠、温州、襄阳、嘉兴、嘉善等地4年前去化周期达四五年甚至更高，如今均降至12个月以下。

　　事实上，虽然其他城市没有明确喊出“停止去库存”，但动作上已经在向补库存靠拢。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷援引数据表示，今年1~7月，一线城市购置住宅用地规划可建面积1051万平方米，比去年同期减少13.1%；二线城市购置住宅用地规划可建面积2.52亿平方米，比去年同期增长33.3%；三四线城市补充住宅用地面积3.44亿平方米，比去年同期增长56.54%。

　　恒大集团首席经济学家任泽平指出，现在来看去库存去产能基本完成，特别是三四线城市，经过前期棚改货币化安置，去库存任务基本完成，炒房者投机获利的美梦也要结束了。

　　货币化安置或渐次退出 部分城市已有动作

　　既然去库存任务已完成，维持高比例棚改货币化安置就显得不合时宜了。然而，2018～2020年，国家仍有1500万套棚改计划，棚改及货币化安置应何去何从？

　　7月12日，住建部表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　今年，部分省市取消了棚改货币化安置**政策，有的省市加大了实物安置住房建设力度，这些都符合因地制宜推进货币化棚改工作的政策导向。

　　8月28日，长春市政府发文表示，新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

　　值得注意的是，长春市取消的只是货币化安置下的购房奖励，而非货币化安置本身。2016年7月21日，长春市曾就货币化安置规定，被征收人在征收补偿协议生效之日起6个月内，在本市购买商品房的，按征收部门所评估被征收房屋的金额的10%给予购房奖励；超过6个月再购房则无此奖励。

　　克而瑞长春机构高级分析师姜峰对中国房地产报记者表示，本次取消购房奖励政策将有效减少购房需求的集中释放，有利于整个长春市场的平稳发展。而鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房，也减轻了政府的财政压力。

　　不过，姜峰也指出，对于长春市场来说，一段时间内棚改货币化安置很难取消，也不会明显降低，因为相比质量较差、认可度不高的回迁安置房，群众更倾向货币化购买商品房。

　　呼和浩特则将棚户区改造项目回迁安置比例要求控制在70%左右。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦透露，此前呼和浩特市实施棚户区三年改造，约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置。这次相当于将货币化安置比例大幅调减至30%左右。

　　此外，宣城市提出确保棚改货币化安置比例不得高于50%。淮安市亦及时调整棚改安置政策，通过建设棚改定销房解决实物安置问题，新实施棚改项目选择实物安置的比例超50%，货币化安置比例则大幅降低。

　　欧阳捷表示，棚改货币化安置加快了去库存进程，也间接推动了一些城市房价地价暴涨，收缩棚改货币化比例，淡化去库存口号，有助于市场降温。中央棚改资金放款速度会放慢，在一些城市，棚改货币化安置比例会有所下降，但棚改还会继续，2018年新开工580万套的棚改任务一定会完成。

　　政府对棚改安置曾给出三个途径，一是货币化安置，二是回迁房建设，三是政府购买存量商品房用于回迁安置。后来执行中，大部分城市一刀切采取货币化安置。2016年，全国棚改货币化安置比例为48.5%，2017年估计达到60%。从各省实践来看，近2年货币化安置比例普遍达到50%以上，而超过70%的省市自治区包括：河北、辽宁、湖南、四川、内蒙古、海南、云南、陕西、青海、宁夏等地。

　　分线域来看，2017年一线城市棚改货币化安置比例约16%，二线城市约50%，三四线城市约63%。

　　姜峰认为，一线城市、比较发达的二线城市，货币化安置作用不大，因为这些城市房价高，货币化安置会导致政府财政压力大，房源紧张则使得群众对货币化安置的呼声并不大；但大部分三四线城市，货币化安置动力更强，政府更省精力，百姓则普遍不信任回迁安置房，后期货币化安置会不会退出则要看地方政府的主观积极性。

　　任泽平通过测算预计，2018年货币化安置率将降至40%，2019~2020年进一步缩至30%。一是三四线城市商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。不过，若2018年三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平方米，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三四线城市商品房销售面积增速降低1.3个百分点。

　　“棚改货币化安置比例降低后，对棚改货币化倚赖度较高的东北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四线城市，销售将会受到较大影响。预计那些没有产业导入和人口流入的三四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。”任泽平认为。

相关新闻

　　房企“开学季”： 亮眼中报背后的新考验

　　在史上最长的一段楼市调控周期中，上市房企陆续发布2018年上半年业绩报告。从公告来看，在过往1—2年销售规模的高歌猛进下，主流房企大多能获得不俗的销售业绩，且行业平均利润率也有所提升。

　　不过，大公司亮眼的业绩并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。随着楼市调控的进一步深化，以及热点城市库存的消耗，市场的基本面已经发生变化。在此背景下，行业的竞争也日趋激烈，行业集中度的提升不可逆转。那些规模偏小、发展较慢的中小房企则面临着较大的经营困境。（黄锴）

　　导读

　　楼市调控的持续深入，正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后，实力不足的中小房企被挡在门外，品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

　　虽然近年来房企的销售规模普遍向好，但补库存的步伐一刻也未停歇。

　　根据Wind的数据，截至今年上半年，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末增长4300亿，增幅约为9%。与2016年末的水平相比，增幅约为28%。港股上市房企中，大部分企业的土地储备和库存规模也有所增加。

　　当然，这种增加主要出现在大中型房企中，部分小型企业的库存规模反而下滑，凸显出行业进一步分化的大势。

　　按照“低点时拿地、高点时卖房”的惯常逻辑，补库存行动的大规模展开，通常意味着市场已经进入下行周期。考虑到全国房地产销售规模连续两年创下历史新高，很难进一步增长，这一判断不无道理。

　　分析人士认为，此前的补库存行动恐怕仅仅是个开始。一方面，对规模的追求也在驱动房企补充库存；另一方面，热点城市的库存规模普遍下滑，地方政府推地的力度有望加大。因此，通过拿地、并购等方式进行补仓，仍将是房企下一步的重要动作。

　　“规模导向”驱动力强劲

　　A股的“存货”指标，既包括土地储备，也包括已开工和竣工未售部分，能够较为完整地反映房企的库存情况。

　　按照公告，今年上半年，万科的存货规模为6386亿元，比上年末增加405亿元；与2016年末相比，增加了1711亿元，增幅达到36%。

　　同期，绿地的存货规模为5106亿元，比上年末微降，但明显高于2016年末的水平。保利、华夏幸福、招商蛇口的存货分别为4846亿元、2441亿元和2073亿元，近两年均出现明显提升。

　　上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，房企的补库存节奏与销售规模密不可分。通常来讲，房企大都会将销售规模的一定比例用于拿地，从而保持业绩的持续性。如果企业想在规模上进行赶超，用于拿地的比例会更多。

　　他表示，近两年来，并购市场活跃，一些房企在并购市场大肆出手，也使得存货规模增加。

　　促成这种积极性的，是房地产业对规模的追求。易居克而瑞统计，截至目前，有超过六十家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划，多为“第二梯队”的中型规模房企。这些企业也是此轮补库存的主力军，并将继续保持这种势头。

　　如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元，到2017年末就增至764亿元，增幅接近100%。截至今年上半年，新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。

　　近两年销售复合增长率接近100%的旭辉，也在今年的中期业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”其底气在于，今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值，截至上半年，旭辉的土储建面达到4040万平方米。

　　严跃进还指出，由于资金成本低，此前两年房企融来大笔资金，为拿地和并购提供了足够的“弹药”。

　　但值得注意的是，这种情况仅限于位于行业头部的大中型房企，部分小型房企的存货规模下降，显示出发展的后继乏力。在Wind统计的110家A股上市房企中，截至今年上半年，有45家房企的存货规模低于去年年末的水平，以中小企业为主。

　　在中期业绩发布会上，一些企业甚至已不再提及规模。如SOHO中国董事长潘石屹就表示，相比规模和利润，更在意“能够把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去”，“我们还在活着（的时候），更多的房地产公司就不存在了。”

　　地价平稳有助于“淘地”

　　今年以来，随着楼市调控政策的持续加码，房企的融资成本不断上升，资金渠道也被大大限制，用于攻城略地的“弹药”似乎并不充足。但在这个阶段，企业似乎迎来了补库存的另一个契机。

　　在近期的中期业绩会上，合景泰富集团主席孔健岷表示，现在是拿地的好时机，“因为现在拿地相对来讲比较划算，很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道，“以前都是抢地，现在变成选地，特别是下半年到明年上半年，为我们选地提供了更多的机会、更多的方式。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也认同这一观点，他表示，“现在正是淘好地的季节”。

　　这种论点的逻辑在于，楼市调控的持续深入，正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后，实力不足的中小房企被挡在门外，品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

　　根据中原地产发布的数据，今年以来，土地市场流标流拍数量明显增多。前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%，“地王”已经许久不见于市场。

　　土地流标流拍数量的增加，固然有着出让条件苛刻等原因，但也侧面反映出房企的态度趋于理性，甚少再“一掷千金”。

　　值得注意的是，这种现象并不能证明土地市场趋于冷淡。欧阳捷认为，由于土地供应量规模较大，土地市场的整体交易仍然十分旺盛，上半年全国土地出让收入2.7万亿元，同比增长43%，只是高价地数量明显减少而已。

　　严跃进还认为，随着地方政府逐渐意识到库存不足，推地规模还将继续增加，并为企业提供更多的拿地选择。

　　8月中旬，中国人民银行武汉分行行长王玉玲撰文指出，“从湖北省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看，已不存在去库存压力。2018年5月末，79个市、县中，低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。”她还建议，货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。

　　此后的8月29日，长春发布通知，取消棚改项目货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。这些措施反映出部分城市库存不足的现状。

　　作为昔日去库存“重镇”的呼和浩特，也于近日发文强调“全面停止去库存调控措施”。

　　多数分析人士认为，经过多年的去库存努力，很多城市的库存规模已经降至低位，未来“去库存”政策有望逐步退出。根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。

　　严跃进指出，未来，以加快推地为主的补库存措施或将逐步推进，这将成为房企补充库存的重要机遇。结合企业动力、市场环境等因素来看，未来补库存的进程还将持续。

（房掌柜整理中国房地产报、21世纪经济报道）