长租公寓“混战”越发激烈 ABS相关业务将迎来强监管

　　好在监管及时到位。8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

　　会议明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　同时，10家企业集体承诺未来两月内不会涨租金，并将市场投放超过12万套存量房源。

　　房企轻重并举

　　国内排名前100的开发商中，有超过三成的企业涉足长租公寓领域，布局长租公寓成为房企掘金新领域的一大趋势。

　　“房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道”张大伟向时代周报记者表示。

　　据了解，房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。

　　除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。万科总经理祝九胜表示，随着租赁用地的推出，万科也在积极获取自持地块，目前在北京、佛山、深圳有6个项目。

　　不同于快速周转的住宅开发业务，长租公寓需要长期持有运营，盈利难依然是困扰着行业的难题。

　　“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”万科泊寓方面坦言。

　　深圳一家公寓运营商表示，目前市场上95%的长租公寓都没有实现盈利，其所在公司的回本周期尽量控制在签约周期的一半时间内。

　　在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。

　　房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。

　　在资本加速涌入长租领域的同时，处在监管空白地带的“租金贷”成为部分中小型租赁机构筹资扩张的重要手段开始映入公众眼帘。

　　“租金贷是很多公寓经营者自己将自己麻痹了，他们用租金合约押出的钱去获取更多的房源，成长过快会令他们崩盘。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表达对租金贷的担忧。

　　房企的融资渠道更多元化，所以租金贷业务大多存在中介机构之中。”张大伟表示。

　　事实上，租金贷的业务目前并未形成主流。万科工作人员表示，旗下长租公寓并未开展租金贷业务，未来也不会考虑这一形式。

　　关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示，长租公寓作为ABS底层资产此前备受追捧：一方面符合投资者对于风险和收益的预期，另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公寓市场存在诸多乱象，部分机构借道ABS变相加杠杆，增大了风险。预计长租公寓ABS相关业务很快会迎来强监管，产品发行或面临更高门槛。

　　加杠杆“游戏”乱花迷眼

　　“以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下，借用了外部金融杠杆，带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。

　　胡景晖所指的外部金融杠杆，广义上被认为是长租公寓的资产支持证券。目前，市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公寓相关的ABS产品。

　　据东方金诚统计，截至8月21日，已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外，远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。

　　兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出，住房租赁ABS有三种证券化模式：双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS，以未来一定期限内的租金收入作为底层资产，采用“信托+专项计划”双SPV模式;重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。