长租公寓“混战”越发激烈 ABS相关业务将迎来强监管

　　2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的不断出台，住房租赁市场驶入发展“快车道”来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，租赁企业迎来滚雪球式发展。

　　各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，一些行业乱象开始滋生。为通过规模抢占市场份额，部分租赁企业通过高价争夺房源从而助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱。

　　舆论的质疑使得长租公寓这个新兴行业正面临前所未有的打击和挑战。

　　行业亟须规范，监管部门也已及时出手。北京市监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求其不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

　　深圳互联网金融协会紧随其后发布风险提示，严禁从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。

　　近年来，房企也纷纷杀入长租公寓领域，在监管日趋严厉的长租公寓市场中，能否找到新的方向?

　　长租公寓打响规模战

　　根据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，长租公寓正成为资本关注的热门赛道。

　　以规模抢占市场成为各大租赁机构的核心竞争手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒体时采访时表示，3万–5万间的规模，是公寓企业的生存底线，而规模化发展能够有效降低企业的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，刷新了中国长租公寓最高单次融资纪录。在资本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。

　　今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，2018年6月，蛋壳公寓相继进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模达12万间;而在融资之后，蛋壳公寓表示将加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。

　　房地产企业也在加快前进步伐。截至今年7月末，国内房企的TOP50中，已有20家开展了长租公寓业务。其中碧桂圆表示未来三年将发展100万套长租公寓，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。

　　在规模竞赛中，房源的争夺至关重要。

　　8月18日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中表示自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，进而推高租金。一时间，关于长租公寓推高房租的舆论指责呼啸而来。

　　“房源拓展数量和面积是我工作的主要考核标准，所以找房源的时候势必会跟其他公司的工作人员竞争，在双方争抢过程，房源价格提升是必然的事情，但也不会高得离谱。”深圳某上市房企长租公寓运营人表示。

　　事实上，租金目前正处在上升通道。根据中信证券相关报告显示，2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。

　　其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%;广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。

　　对于长租公寓助推房租上涨的言论，万科泊寓相关负责人予以否认，

　　“最近几年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但根据我们掌握的数据显示，目前在我国租赁市场，机构渗透率平均仅为2%，最高的城市机构渗透率为5%，所占份额都还很小。据此推断，当前租赁机构不具备为市场定价的能力。”

　　上述负责人表示，在租金价格的制定上，泊寓的定价一直都是遵从市场的价格。泊寓整体出租率一直保持在90%以上，价格也实惠而便宜，2018年泊寓单套平均租金仅1693元。

　　贝壳研究院院长杨现领认为租金问题的本质是供求，目前房屋存量本身即存在刚性的缺口，以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果未能得到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。

　　显然，租金上涨不能全归咎于长租公寓运营商，但市场占有率的不断上升，使得长租公寓群体无法置身事外。

　　“一旦市场房源被租赁机构垄断，企业便拥有了定价权，租房市场必然将迎来暴涨。” 中原地产首席分析师张大伟表示担忧。

　　好在监管及时到位。8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

　　会议明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　同时，10家企业集体承诺未来两月内不会涨租金，并将市场投放超过12万套存量房源。

　　房企轻重并举

　　国内排名前100的开发商中，有超过三成的企业涉足长租公寓领域，布局长租公寓成为房企掘金新领域的一大趋势。

　　“房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道”张大伟向时代周报记者表示。

　　据了解，房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。

　　除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。万科总经理祝九胜表示，随着租赁用地的推出，万科也在积极获取自持地块，目前在北京、佛山、深圳有6个项目。

　　不同于快速周转的住宅开发业务，长租公寓需要长期持有运营，盈利难依然是困扰着行业的难题。

　　“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”万科泊寓方面坦言。

　　深圳一家公寓运营商表示，目前市场上95%的长租公寓都没有实现盈利，其所在公司的回本周期尽量控制在签约周期的一半时间内。

　　在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。

　　房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。

　　在资本加速涌入长租领域的同时，处在监管空白地带的“租金贷”成为部分中小型租赁机构筹资扩张的重要手段开始映入公众眼帘。

　　“租金贷是很多公寓经营者自己将自己麻痹了，他们用租金合约押出的钱去获取更多的房源，成长过快会令他们崩盘。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表达对租金贷的担忧。

　　房企的融资渠道更多元化，所以租金贷业务大多存在中介机构之中。”张大伟表示。

　　事实上，租金贷的业务目前并未形成主流。万科工作人员表示，旗下长租公寓并未开展租金贷业务，未来也不会考虑这一形式。

　　关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示，长租公寓作为ABS底层资产此前备受追捧：一方面符合投资者对于风险和收益的预期，另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公寓市场存在诸多乱象，部分机构借道ABS变相加杠杆，增大了风险。预计长租公寓ABS相关业务很快会迎来强监管，产品发行或面临更高门槛。

　　加杠杆“游戏”乱花迷眼

　　“以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下，借用了外部金融杠杆，带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。

　　胡景晖所指的外部金融杠杆，广义上被认为是长租公寓的资产支持证券。目前，市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公寓相关的ABS产品。

　　据东方金诚统计，截至8月21日，已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外，远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。

　　兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出，住房租赁ABS有三种证券化模式：双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS，以未来一定期限内的租金收入作为底层资产，采用“信托+专项计划”双SPV模式;重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。

　　知情人士透露，当前最受质疑的某资产证券化项目，通过与信托机构合作，由信托计划向月付租客发放贷款，月付租客与信托机构之间实质形成“借贷关系”。而该信托计划的受益人为长租公寓公司所设立公司。随后，该公司将信托计划的受益权转给新设的资管计划，从而搭建ABS构架。

　　上述人士指出：“长租公寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租，而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金。如此一来，可以得到约等于半年或9个月房租的资金池，从而产生巨大的资金错配空间。由于在此ABS计划中，信托仅起到通道作用，并未实际监管托管账户，从而让长租公寓公司可支配池内资金进行扩张，签订更多房源从而扩大市场占比。”

　　风险陡增需警惕

　　一位评级机构人士表示，正规评级公司通常不会轻易对上述模式ABS产品作出评级，原因在于这类ABS中涉及的机构有较大交叉，并且该计划的本质使长租公寓企业得到资金池且几乎不受监管，风险较高。“长租公寓机构一方面通过其他方式得到支付贷款的资金，另一方面通过ABS再次获取几乎等额的资金。也就是说，(在底层资产价值上)至少加了2倍杠杆，一旦底层资产断裂，个别机构将面临较大风险。”

　　前段时间由于鼎家“暴雷”而映入公众眼帘的“租金贷”，可以看做是长租公寓ABS的“异化版”：租客在与长租公寓签订租约时，与一家同该企业合作的资方签订贷款合约，由资方将租金支付至长租公寓方，租客向该金融机构按月还清租房贷款。也就是说，租客在完全不知情的情况下“被贷款”，且由于租客支付的房租与长租公寓公司需要支付给房东的房租存在时间差，便有了资金错配获利空间。长租公寓的资金池并没有任何监管介入，更没有备付金制度。

　　不少金融业内人士担忧，一旦金融市场发生波动，部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。

　　监管短板亟待补上

　　长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视。此前北京市住建委披露，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

　　8月27日，深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，对“租金贷”存在的风险做出提示，并吁请会员单位不要与违法违规的长租公寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。

　　在中国社科院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来，从业务的本质上来讲，长租公寓ABS是合法合规的，但从其实际运营状况看，与当前的资管规定、住房金融监管规定的理念不符：一是规避牌照管理的限制，通过发行信托产品，用信托牌照获得贷款进行租户分期付款，存在利用通道进行贷款的违规行为;二是即便产品设计合规，也不符合当前房地产宏观调控思路。“预计接下来相关业务会被暂时禁止或提高标准要求，监管短板亟待补上。”他说。

　　但无论如何，长租公寓是我国房屋租赁市场发展的重要方向。东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，ABS作为长租公寓融资的方式之一，相比权益资本及其他私募债务资本而言，在成本、效率方面具有优势。长远看来，有利于改善长租公寓行业资金结构和资金成本，从而推动行业良性发展。

　　分析人士表示，随着我国住房市场长效机制建设的逐步完善，长租公寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明，成熟的长租公寓机构融资方式多元，对于REITs自身所持的资产要求，各经济体有明确规定。从全球范围来看，各经济体对于REITs所持实物房地产物业的比例要求都较高，且在新加坡与中国香港，条例明确规定REITs所募集资金不可参与空地投资，切断了“炒地皮”“囤地”的可能性。

　　(房掌柜整理来源自时代周报、中国证券报)