楼市“限价房”时代 房企面临新挑战盈利模型更复杂

　　上周末，北京第一批“限房价”项目入市，引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下，大量限价房即将进入市场，无疑会对平抑房价上涨，解决供需矛盾，起到结构性调整的作用。不过，在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目，也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下，房企面临诸多新的挑战。

　　从抢地到精打细算

　　从2016年底，北京首宗“限价房”地块入市以来，房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局，以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆：“2015年时，房企普遍陷入了土地饥渴状态，因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供应的稀缺，各家房企在拿地上都比较拼。”

　　不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者：“在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果，高一点也可以接受。而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛，大家也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温，甚至有宅地流拍情况出现。

　　有业内人士表示，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化，如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

　　诸葛找房首席分析师陈雷也指出：“既然价格被限定，其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润，能做的就只有通过加强运营和产品打造，来实现快速回款。因此，在拿地时，会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容，而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看，“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间，整体设计上，一般是以小高层为主。”

　　在市场“放量”与全面“限价”的背景下，土地市场逐渐回归理性，房企拿地的逻辑变得越来越理性，尤其限价自持对开发运营实力的要求进一步提高，房企在自持比例竞争上更为谨慎。

　　这也衍生出土拍市场通过联合体争夺限价地块“报团取暖”的模式，最为典型的是去年6月丰台区的周庄子村旧村改造地块，首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”7家房企组成的联合体进行拿地，堪称“巨无霸联合体”。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是房企把控市场风险的一种表现，同时也是房企优化分工的一种体现。后续对于此类自持地块来说，或许会有其中一家房企占主导，或者自持部分单独剥离出去运营，而联合开发的做法也体现了类似的投资逻辑。

　　从供地区域来看，去年所供应地块大部分位于远郊区，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成主导。

　　阳光城集团北京营销总监胡犇告诉记者，北京的城市格局正在从远郊过渡到近郊化，原来被认为是消费者的第二居所，如今正成为第一居所，这也使得不少房企转战昌平、顺义等加速拿地。

　　盈利模型愈加复杂

　　今年以来，全国土地市场的流标、流拍现象频繁出现，大部分项目的原因与北京类似：土地底价偏高、“限房价”条款存在，使得项目利润受到压缩。

　　1月4日，位于长沙市雨花区鄱阳村的一宗地块因无人报价而遭遇流拍。该地块的起始楼面价为4710元/平方米，住宅部分的最高销售价为7900元/平方米(不含精装修价格)，利润空间不足。这也是今年长沙的首宗限房价地块。

　　1月12日，合肥肥西县一宗巨无霸地块遭遇流拍，原因是3位竞买人的最高报价均未达到保留底价。此前的2017年11月，该地块已经遭遇过一次流拍。

　　1月17日，佛山高明区一宗商住用地因无人竞价而流拍。该地块起始楼面价为3409元/平方米，但最高限价5.1亿元，折合楼面价5500元/平方米，同样存在利润空间不足的局面。

　　据中原地产统计，从2017年下半年开始，全国经营性用地流拍、流标的现象明显增多，达到111宗，当年上半年仅有67宗。该机构认为，除了土地出让条款严苛外，还有房企资金压力增大、市场预期不乐观等因素。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，进入2018年，土地出让条款严苛的现象不会有明显改变，甚至可能加剧。

　　他表示，从运营角度看，各地政府力推的租赁住房、共有产权住房，本身就属于低利润的项目。如果这些地块单独出让，吸引力不够，可能会低价成交;如果以配建的方式出让，就会影响整个地块的质量。因此，这些地块占比加大，就意味着开发商拿地和运营难度加大。

   上海易居研究院智库中心总监严跃进还指出，“限房价”条款不会很快退出。他表示，房地产市场出现年末“量价齐升”的表现，其中既有年末翘尾的惯性因素，也说明部分区域市场存在反弹的压力。因此，对价格的限制将继续体现在土地出让规则上。

　　1月下旬，青岛、天津、广州、武汉先后推出大量土地，均设有限制性条款。其中，天津的两宗土地采取“限地价、竞自持面积”方式确定竞得人;青岛的6宗土地采用“限地价、竞人才公寓配建面积”的规则;武汉一宗地块则祭出“四限”条款，即“限房价、限房型、限工期、限销售对象”。

　　前述房企人士认为，这些条款使得盈利模式的测算越来越复杂，盈利空间却越来越小。

　　该人士表示，市场肯定会在2018年进入“小年”，过去两年拿的地，消化速度会放缓，加上融资政策收紧，企业的资金压力将有所增大。因此，面临上述“复杂”的地块，企业肯定会更加谨慎。

　　中原地产指出，在当前的土地市场，流标、流拍占比并不高，但抢地积极性已经明显下降。随着调控的延续和市场的降温，低价成交将是今年土地市场的常态，流拍、流标的现象也可能有所增多。

　　压缩周期提升利润

　　对于房企而言，一个非常现实的问题就是，“限价房”项目的利润如何实现。

　　“一般来讲，行业里有这样的规定，做普通保障房按照3%的薄利来定，如果从“限价房”通常使用的容积率来计算，限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

　　严跃进表示，盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看，涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

　　以最新挂出的顺义后沙峪地块为例，该地块限价5.5万元/平方米，建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公)，以全部可售来计算，地块起始楼面价约2.7万元/平方米，销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交，则企业仍将有盈利空间，如果按照溢价率50%的上限价格计算，则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。

　　“一般的商品房建安成本3800元/平方米，“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析，该地块如果达到竞价上限，房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题，这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示，目前土地市场已经比较理性，“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下，利润空间虽然有限，但是仍然存在。

　　不过也有业内人士向记者指出，如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻：“从消费者角度来看，500平方米起售的商业总价不低，首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说，只能自持做租赁。”

　　考验房企操盘能力

　　除了控制成本以外，限价房的出现或许要倒逼开发商在玩儿法上做出花样。就在之前，北京市首批“限房价、竞地价”土地拍出，4宗地成交结果均为住宅100%自持，未来所建项目将全部由开发商自持，作为租赁住房提供给市场。

　　全部自持不得出售则意味着开发商的回报周期被无限延长，即便如此，开发商对于土地的热情依然高涨。对此，行业人士表示，即便自持，开发商依然有运作的空间，随着北京无地可售、无房可售的局面到来，土地的增值有较大预期，这能提高企业的估值，只是开发商要改变以前拿地卖房的传统模式，换一种活法了。

　　一位品牌房企项目负责人向记者透露：“在所有条件都符合政府标准的前提条件下，“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露，就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省，还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害，这是谁都逃不掉的。

　　所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了，他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话，那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示，“但如果房企在这方面比较薄弱，他需要走的每一道程序都需要成本，利润就越少。”

　　而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示，“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看，“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后，地价逐渐回归理性，这种项目可能还具有一些空间。

　　对于开发商来说，“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅向记者透露，一方面可以从产品打造上，做出一些高低差，除此之外，“住宅限价，可散售的商业和办公部分并未限定价格上限，这部分仍然存在盈利的可能。另外，按常规判断，地下车位和千人指标都能有一部分销售收益，当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”

　　“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地，迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投资下一个项目，从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快，资金成本越低，这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表示。

　　此外，对于房企来讲，很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示：“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题，也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”

　　(房掌柜整理来自新京报、每日经济新闻、21世纪经济报道、北京商报)