全国土地储备规模上升 房企不敢拿地流标宅地超千块

从易居房地产研究院最新发布的《中国百城土地储备报告》获悉， 截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。土地储备去化周期较10月份有所扩大， 11城土地储备去化周期超过3年，其中张家口、石家庄、肇庆去化周期超5年。

流标宅地超千块 土地储备上升

土地流标，也成为今年的常态。中原地产研究中心数据显示，截至11月29日，一二线城市住宅土地年内流标达282宗，是近六年来的最高记录，同比上涨143%。年内，三四线城市住宅土地流标944宗，同比上涨了23%，叠加一二线城市，前11个月，住宅土地合计流标合计达1126块。

除了与房企资金压力有关，宅地流标还受多种因素影响。张大伟称，出让土地的要求越来越多，特别是各种配套建设使得开发商资金压力加大的情况下，很难拿地。一些地块并非城市热门区域，也让企业望而却步。

部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外，史上最密集调控潮、“房住不炒”政策预期影响、房地产市场走势分化等，导致大部分房企对土地市场的热情逐渐降低，抢地积极性下降。

张大伟强调：“目前来看，土地流标依然不是主流，流标土地占比依然非常低。但随着楼市降温持续，土地流标数量可能会继续增加。”

新房市场交易趋冷，土地储备也会增加。易居研究院12月11日发布的数据显示，截至11月底，其监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。

以土地储备去化周期来看，100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月，这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上述城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，去化周期压力会比预计的小一些。

“100城11月的土地储备去化周期为19个月，目前正呈现上升趋势，主要原因在于商品房交易降温，进而影响了去化速度。考虑到商品房销售市场将继续下行，土地储备去化周期则将持续反弹。不过对于一些去化周期小于12个月的城市，建议未来积极增加供地。”严跃进说。

　　百城土储去化周期上行

　　报告数据显示，2018年11月份，100个城市土地储备去化周期为18.6个月，这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比10月份的18个月有所扩大。从趋势看，土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，总体保持上行。从原因上看，近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

　　据了解，2018年11月份，一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。

　　需要注意的是，相比二线、三四线城市，一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。报告指出，这和两个因素有关。一是一线城市当年高端项目的预售管控略有松动，进而利好商品房交易的上升。二是一线城市此前供地节奏并不快，这也影响了土地储备的规模。

　　11城去化周期超3年

　　报告显示，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月。

梳理发现，张家口(75个月)、石家庄(69个月)、肇庆(62个月)、漳州(53个月)、九江(45个月)、赣州(42个月)、郑州(42个月)、徐州(42个月)、岳阳(41个月)、桂林(39个月)等十个城市土地储备去化周期最长，除此以外，保定土地储备去化周期也超过三年。

报告分析称，去化周期长意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。以石家庄为例，据媒体报道，从去年的2017年3月17日至今，经历了一年多“史上最严”楼市调控后，石家庄新房市场成交量下跌，特价房不断推出，营销活动不断；二手房市场冷清，成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后，开始出现回落，二手房普遍下跌了10%，“可以说市场已经降至冰点”。

　　此外，燕郊(0个月)、中山(3个月)、丹东(4个月)、清远(4个月)、承德(5个月)、扬州(5个月)、海口(6个月)、马鞍山(6个月)、惠州(6个月)、秦皇岛(7个月)等十个城市土地储备去化周期最短。

　　对此，报告指出，去化周期非常短会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。对于土地储备去化周期小于12个月的城市，更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小，这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说，受益于粤港澳大湾区的概念，房地产交易表现较好，这也使得土地储备去化周期相对偏小。