在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。
5、政策变化的风险。
这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。
新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的当事人,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,麻烦就大了。
实际上,二手房买卖后,因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项,尤其是在房价波动较大的情况下,卖方反悔的情况极多,即使买方不同意,但因为尚未过户,如果卖方诚信度较差,他可能会立即转手另卖给他人,或者与他人虚构债务,由他人起诉保全房产。
这种风险一旦发生,就极易导致交易无法继续,买方最终无法取得房屋所有权。当然,在一定条件下,买方也可以通过诉讼,最终拿到房产证,但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。
买二手房不立即过户,有降低风险的办法吗?
其实,每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权,但由于各种原因,或从某种特殊的利益角度,仍有人暂时不办理过户,为此,就会产生这样一个问题:有没有两全其美的办法,既可以暂缓办理,同时又能避免风险?
杨文战律师表示,不过户,真的没有绝对的安全。
比如有人提出,我们签好买卖协议后,先去办个公证,是不是就能保证双方交易的房子不出问题?
对协议办理公证,只是加强了协议的真实性,但这份经过公证的协议,对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的,因为风险并非来自协议本身是否真实,而是来自各种不确定的因素。
尽管如此,仍然要努力降低二手房交易的风险。为此,杨文战律师建议,在二手房买卖合同条款中,对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,一份好的合同可以降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。
1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;
2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。
3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。
4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。
5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。
6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。
7、如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。
8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。
但这些建议只能起到降低风险的作用,最后还是要强调,二手房交易,只要不过户,就不能做到绝对安全!
2022-02-15 09:59
2022-02-15 09:54
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36