长租公寓之痛：这头炒作概念火热 那头实际境遇困难

　　然而，租客眼中“不便宜”的租金，不仅没能让长租公寓运营者赚得盆满钵满，反而像一个无底洞，吸食着每一方参与者的血液。

　　目前，长租领域主要有四类参与者，开发商类(万科、龙湖等)、中介类(链家、我爱我家等)、酒店类(华住、如家等)和创业类(You+、湾流等)。

　　那么，这些参与者的盈亏状况如何呢?

　　易居研究院研究员赖勤对《国际金融报》记者表示，目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。

　　弱到什么程度?

　　万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场，克而瑞数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利;

　　龙湖志向远大，为自己定下三年内实现租金收入达60亿元的目标，但对外公开表示三年内不考虑盈利问题;

　　已试水公寓市场两年有余的世联行，除北京红璞公寓是赚钱的，其他项目全部处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，2017年1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。

　　然而，市场各方像是完全不担心资金会打水漂一般，仍前仆后继地一头栽进这个“深潭”。

　　据了解，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，并且每家企业都加大排场，长租公寓的规模至少“5万间起”。除开发商外，前不久湾流又融资4亿元，抢滩长租市场份额。

　　目前，全国长租公寓企业超过1000家。

　　就算盈利，长租公寓的利润率也不高。易居研究院数据显示，万科泊寓广深地区的利润率在5%-10%，旭辉领寓的利润经测算在4%-5%左右。

　　前无盈利的“古人”，后却有抢着上来“赔钱”的“来者”，抢滩长租的参与者到底打着怎样的算盘?

　　一位不愿具名的业内人士对《国际金融报》记者表示，现在长租公寓的租金上不去，是因为还没有定价的话语权。一旦长租公寓的市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面对“长租公寓热”要谨慎，慎防套利和安全问题。

　　有数据显示，目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之一，且这个月收入是税前而不是税后。

　　这令人不禁对长租公寓的定位产生疑问，到底是解决特定人群的住房问题，还是解决所有城市流动人口的住房问题?如若是后者，长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力?

　　对此，易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市场的企业不多。

　　租金与质量的“相对论”

　　长租公寓的租金到底有多“不便宜”?

　　记者获取的一份针对品牌长租公寓的上海客户调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元/月起，郊区2000元/月起。

　　分散式长租公寓品牌有自如、青客、爱上租等，其定价低于集中式长租公寓，内环为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。

　　集中式长租公寓是相较于分散式而言，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。而分散式长租公寓为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。

　　业内人士对《国际金融报》记者透露，由于统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%-20%。

　　然而，在受访的8名不同品牌长租公寓的租客中，一位自如租客反映房间隔音效果差，另外4名冠寓和红璞公寓的租客均表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便。