【掌柜日报】共有产权及租赁市场政策 催生楼市长效机制

　　共有产权及租赁市场政策大事记

　　7月17日

　　广州市印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》

　　7月18日

　　住建部、国家发改委、公安部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》

　　9月22日

　　住建部出台《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》

　　9月30日

　　《北京市共有产权住房管理暂行办法》实施

　　10月31日

　　北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》实施

　　未来，共有产权房及租赁房将在北京楼市中扮演更重要的角色。9月30日起《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，北京市将通过推出大量共有产权房来解决部分群体的住房问题;10月31日起《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》也将正式实施，在北京租赁房屋也将同购房一样享受更多的权益。在业内人士看来，两项政策的叠加意味着北京房地产长效机制已开始逐渐建立。

　　“不得转商”带来的信心

　　9月30日北京共有产权住房新政实施首日，位于朝阳区的锦都家园项目也进行了公开摇号，这也是新政实施后的第一个共有产权住房项目。

　　据了解，锦都家园共有房源427套房，其中二居室370套，三居室57套。销售均价2.2万/平方米。该项目也引来了16万多户家庭的最终确认申购，最终可以参与摇号的家庭就达到了12万多户。摇号分为两组进行，第一组是朝阳区户籍无房家庭以及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共9.5万多户，面向该组家庭销售的房源为299套，占总房源的70%;第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍无房家庭，共2.5万户，面向该组家庭销售的房源为128套，占比30%。

　　“以2.2万元的销售均价计算，最大90平方米的房源仅需要198万元的房款。这和周边的房价相比起来，差距很大了。”王先生在北京已工作快十年，他对于共有产权房格外关注，在他看来共有产权房让他离梦想越来越近。

　　北京市住建委称曾表示，今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动北京市住房价格平稳健康运行。“5年25万套的供应量远远超过了过去几年的自住型商品房的供应量，对于市场来说，加法供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对于房价上涨的预期。”中原地产首席分析师如是称。

　　值得一提的是，北京市推出的共有产权住房再上市产权性质进行了收紧，以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更。在专家看来，“不得转商”的政策规定让购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值，换句话说就是可流转但投资属性弱，从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场，在王先生看来，没有比“将投资需求驱逐出市场”更有意义的事儿了。

　　租赁新政诠释“租售同权”

　　北京市住建委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》(以下简称“《通知》”)定于2017年10月31日起实施。在很多业内人士看来，该租房新政的推出是体现“租售同权”的最好实践。

　　所谓的租售同权，指的是租房与买房，居民享有同等的待遇。例如，新政中提到无房京籍家庭子女可在租房区上学。依据《通知》，北京市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上，且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

　　《通知》在本市现有义务教育政策要求的本市户籍家庭适龄子女须在户口所在地接受义务教育基础上，规定本市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教育，在“为本市户籍无房家庭承租人赋权”方面迈进了一步。

　　专家认为，新政从租赁交易、租赁权益等方面也作出了规范，对于市场来说，有帮助租户提高权益，稳定租赁关系的作用。“租赁关系稳定是中低收入人群的迫切需求，也有利于房地产买卖市场的稳定，租赁调控是房地产调控的一个重要环节，会叠加北京供应的租赁房源，和其他房地产政策一起影响房地产市场。”专家进而指出：“北京对于租赁市场最大的影响应该是增加了20宗住宅70年产权出租房用地的供应，接近2万套房源的增加对市场的影响一年后会逐渐显现。”

       在业内权威人士看来，新政稳固租赁关系有利于增加租赁人口的稳定性。“目前的租赁周期通常不足一年，其中有租房人口流动性强等客观的市场原因，也有租客权益保护不够等政策原因。《通知》中对于租赁期限的规定，将鼓励住房租赁企业通过与租客签订长期租约获取政策支持，增加租赁人口的稳定性。”

　　房地产长效机制逐渐建立

　　业内人士指出，从共有产权房源供应到租赁政策出台，这意味着北京房地产市场的长效机制已经开始逐渐建立。“共有产权住房，是从住房供给的角度来建立长效机制的探索。”全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，从本质上看，共有产权住房是对已有保障房体系的规范和完善。

　　从供应量看，北京市将按照今后五年建设150万套住房要求，推进25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地，加快完善相关支持政策和管理机制，促进项目早落地、早开工、早入住。“北京市明确了共有产权房的长效调控机制，再加上2017年自住房土地供应面积超过了整体土地供应面积的30%，共有产权房将成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。过去几年自住房是除信贷外对北京房价影响最大的供应工具。从数据可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房价，因此未来在共有产权房的继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。”专家如是分析。

　　从政策保障上看，10月22日，十九大代表、住房与城乡建设部部长王蒙徽参加中国共产党第十九次全国代表大会第五场记者会时再次指出，12个大中城市正在进行住房租赁试点工作;会着力支持北京、上海市积极探索发展共有产权住房。房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

　　行业人士进一步指出，共有产权和租赁政策叠加，从供应端开始影响楼市的结构，再加之立法工作的推进，这将对未来的楼市带来长远的影响。