楼市反弹：刚需向改善性转移 高端住宅产品“受宠”

在当下楼市的反弹中，有两类产品格外耀眼：一类是第一次改善的项目（业内称之为“首改”类产品），另一类是高端住宅产品。

尽管高端住宅成交的热闹行情是否能够在未来几个月里继续持续，尚是未知数，但改善性项目的成交井喷，基本上已经没有悬念。

刚需向改善转移

数据显示，3~4月份，深圳首套房累计成交金额为71.5亿元，同比增长42%；首改产品，累计成交金额达到105.6亿元，同比增长110%；中高端楼盘累计成交金额49.9亿元，同比增长143%；而800万以上高端住宅累计成交金额40.9亿元，同比增长49%。

和深圳一样，上海的改善性产品成交也迅速猛增。3~4月份，上海首改产品累计成交金额119.7亿元，同比增长56%，中高端楼盘累计成交金额209.7亿元，同比增长32%，而1000万以上高端住宅方面，累计成交金额210.5亿元，同比增加169%。

再看广州，虽然改善和高端住宅的成交量同比增幅没有刚需楼盘那样迅猛，但也有4%~6%的增幅。

业内人士认为，在经历了前几年刚需的集中爆发后，市场上刚需已得到充分释放。目前楼市迎来了改善性需求的窗口期，再加上今年以来政策对于改善性需求的支持，楼市的主导地位已开始由刚需向改善转移。这是近期中高端市场热销的一个根本原因。

业内观点称，3·30新政”大幅降低了部分二手房交易的税费成本，这促使很多人能够迅速抛售二套房回笼资金，进而能够有着较为充实的首付款购买总价相对较高的改善性住宅。目前的回暖，房产新政居功至伟，尤其是使得中高端物业的需求快速释放。

有开发商人士指出，这是由于此前很大一部分刚需房被政府保障房所消化，这也从侧面刺激了改善房的需求；同时，市场的价格上扬，也导致消费者有了争相入市追涨杀跌的心态。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文也告诉记者，此轮上涨的核心因素是存量需求；其次从消费需求端来说，是中国的中高收入者的集体释放，这部分群体原先受限购、限贷、税收等政策限制，现在转为了直接受益对象。

改善性需求是否可持续

未来楼市将持续回暖还是昙花一现？“3·30新政”能否能继续推动中高端置业者入市？各家对后市的判断，存在一定的分歧。

业内分析认为，随着市场成熟度提升，前期需求压制时间过长，改善性需求会逐步取代刚需，成为市场主流的需求。

有人指出，目前市场消化已有库存，就会随即形成一定的供给。目前判断，下半年放量会有所减少；不过，近两年房企拿地并不多。尤其是一线城市，从供应量看，库存是有消化周期的。就房价来说，从目前情形来看整体趋势不会改变，一直要走到明年底。预计今年下半年，开发商会加大拿地的动作，毕竟面包贵了，面粉自然就会涨价。

也有开发商人士告诉记者，随着一线城市中等收入者基数的不断增长，中高端需求无疑将成为未来房地产市场持久的增长动力。不同于刚需产品，改善性住宅的增长空间和利润率也更为可观，这将使其持续成为楼市主力，并被开发商青睐。