任志强：房地产哪儿也去不了 老龄化社会房产继承难

"大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承？错了！"7月5日，中国房地产业协会副会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强在2015中国房地产商学院联盟高峰论坛上做了"新常态下：中国地产去哪儿"的主题演讲，认为2015年下半年的楼市区域分化加剧、刺激政策持续、价格平稳过渡、销售由负转正、加速库存消化，而房地产"哪儿也去不了"，"能够改变的是经营模式、服务方式和经营内容以及点对点之间的服务。"对于未来老龄化社会年轻人可以继承房产不用买房的观点，任志强反驳，老人寿命不断延长，"他还得住着房子！"

老龄化社会都是“房产继承者”？任志强：想错了！

在任志强看来，当前最重要的是宏观经济形势和房地产之间的关系问题，而人口结构的变化也将对房地产产生影响。不过，任志强并不认同人口老龄化是房地产“危机”的观点，媒体此前曾报道80后、90后将来可以继承好几套房子。“大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承？错了！”任志强表示虽然老龄化在加速，但老人越来越长寿，所以他还得住着房子，年轻人继承不了。从表面看年轻人在减少，但是家庭结构变化还在继续。这两年越来越多的离婚率来看，家庭户数越来越多。以德国和中国为例，德国是世界老龄化程度最高的，到2060年的时候人口结构变成了倒三角形，就是顶层的老龄人口越来越多，中国会是什么样？现在看老年人还是一个正三角形，但是到了2020年，未来的发展趋势我们也和德国接近，变成一个倒三角形，老年人上面的比重是很大的。德国是全世界经济最发达的国家，1960年的时候7300万人，那个时候他有1900万个家庭，每个家庭有3.76个人。到了2010年，最近的统计数据可以看到8100万人，增加了1/10，家庭户数翻了一倍变成4000多万。人没增加多少，但是户数增加了，原因就是虽然老龄人越来越多，但老龄人还需要住房。“我们会面临着和德国类似的情况，于是出现了一种特殊情况，每一个家庭的人数越来越少。”

开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存

在任志强看来，销售2015年楼市最重要的指标，如果新供应量不断的减少，必然导致城市中可挑选的余地减少。第2个是政府出台的一些相关措施导致利率急剧下降。现在看销售面积在消化库存过程中可能转为正，而销售额已经变成正了。2014年长期是负的，但现在已经转正了。“5月份有一个最重要的指标，就是库存从6亿多开始减少15万，28个月的持续增长库存量开始第一次出现了拐点，有了下降，这是一个非常好的现象。但是销售增长会不会导致投资复苏，不会，因为大部分的钱还账了，开发商并没有更多的钱用于投资，只是用于还账。”而销售在正的增长的时候，自有资金增速并没有因此而增加。换句话说，销售换回来的资金都还债了。另一方面是我们的银行，对开发商的资金支持和对消费者的资金支持上都没有高速增长，“所以我们的资金压力越来越大，这个情况已经坏于2008年。”