易宪容：“严厉”的楼市调控结束了房价“暴涨”吗？

　　可以说，以317北京出台的房地产调控政策为标志，国内各城市又掀起了一轮房地产市场调控政策出台的高潮。这轮房地产市场的调控不仅涉及的城市越来越多，而且行政性房地产调控政策更是无所不用其极，在地方政府的考量中，他们凡是认为可以遏制房价不再暴涨及稳定房价的政策都在试行。所以限购限购、认房又认贷、限购住房的交易、限制土地用途变更、限制商业住房改变性质等等。

　　正是这些行政性调控政策无所不用其极，看上去地方政府调控房地产市场决心也很大，但是真正能够对房地产市场投机炒作起到遏制作用的经济杠杆(税收与利率)相关的房地产调控政策就是不出台。这样，整个房地产市场的供求关系更是全面扭曲，房地产市场投机炒作的预期不仅没有改变，反之在强化。在这种情况下，要想希望通过这些房地产调控政策结束中国房地产市场房价暴涨的局面是不可能的。比如，南京已经出台的房地产市场调控政策同样是十分“严厉”，但是并没有阻止投机炒作者涌入房地产市场。据报道，这几天南京市有些楼盘开盘，仅是购买住房的排队号就炒作到了几十万元一个。如果这样，南京的房价岂能不再暴涨呢?

　　那么这些地方政府的房地产市场调控政策为何不能够让疯狂上涨的房价结束呢?主要的原因就在于这些“严厉”的房地产市场调控政策，尽管市场说得是如何“严厉”，但最“严厉”都是行政性短期政策，而没有运用税收及利率这样的经济杠杆。更是把落实“坚持房子是用来住的，而不是用来炒作的”的住房居住功能定位抛弃到九霄云外。

　　因为这些行政性的短期调控政策，无论如何“严厉”都在告诉市场，房地产投机炒作者短期内或两三年要投机炒作住房是有所限制，这些政策也会增加房地产投机炒作的成本，无论是限购、限贷、限售等都是如此，但是过了两三年之后，所有的房地产市场短期性行政调控政策都会重新放开。如果地方政府的这些房地产调控政策是给市场发出这样的信号，那么房地产投机炒作者岂能不再涌入市场呢?特别是近十年来国内居民90%以上的财富都是靠房地产市场来增长和(96.85 +1.89%)积累，只要越早进入房地产市场的投机炒作者，其财富增长越快，那么政府房地产调控政策向市场发展这样的信号时，房地产投机炒作者及国内居民岂能放弃这次财富增长机会而不千方百计地涌入市场呢?

　　所以，从上个星期发布的经济数据来看，房地产开发商看好未来的房地产市场，因此他们全面增加了对房地产市场的投资，甚至于房地产开发投资的增长幅度快达到10%的水平，同比增长了3个以上的百分点，一年来新高。而且从住房销售的情况来看，尽管由于一线城市限制交易的政策更是严厉，从而让东部地区住房销售面积增幅在下降，但住房销售金额反之增长了3个百分点。而对于中部及西部地区来说，无论是住房销售面积还是住房销售金额都在去年基数上快速增长，尤其是住房的销售金额增长更快。整个房地产市场仍然是房价上涨在推动。所以，3月份全国70个大中城市的房价只有8个城市有些微下降，其他城市的房价都在上涨，而且这种房价上涨已经持续一年半以上了。

　　对于中国这个以投机炒作为主导的住房市场来说，只要房价在上涨，要让这些住房投机炒作退出市场是不可能的。所谓严厉的房地产调控政策，只不过增加他们的投机炒作的成本而已。比如，现在不少城市住房限贷的首付比例上升到40-80%。这些调控政策对投机炒作者是很严厉，但是目前国内金融市场的资金有得是。我每天都会接到不少问要不要贷款的骚扰电话就可窥见一般。也就是说，如何银行首先比例上升，住房投机炒作者完全可能通过市场来筹集资金。只要预计其未来两三年住房投资的收益远高于这种融资成本时(比如说，只要每年房价上涨大于10%，而且他从融资市场获得资金利益小于10%)，他们就会进入市场。如果按照2016年一线城市及二线热点房价上涨的幅度，那么以10%融资成本进入市场肯定是大获其利。在这种情况下，地方政策的限贷政策肯定起不了多少作用。

　　还有，住房限制两三年内不准交易，有人说这是房地产市场的一颗原子弹。此言论有点危言耸听，根本上没有经济上的逻辑。因为，住房投机炒作者购买的住房不准交易，当然对于短期炒作者是能够限制住，这也是地方政府所要达到目的。即既遏制住房的短期投机炒作，同时他们也希望这种方式来稳定房价，就是让这些高房价的城市的房价不下跌。如果这种限制交易的政策只是遏制住房短期的投机炒作而让房价不下跌，那么住房投机炒作者看到房价上涨时，他们同样会进入市场。只不过，增加其两三年持有住房的贷款利率成本而已。

　　比如说，为了遏制房地产短期投机炒作，香港政府就出台住房购买时严厉特别印花税，即持有住房6个月内交易的要缴交交易税20%，12个月交易的要缴交交易税15%，36个月交易的要缴交交易税10%。看上去这些事前特别交易税政策很严厉，但是能够起到作用十分有限，投机炒作者都能够规避掉，只不过增加他们的交易成本而已，住房投资炒作同样涌入市场。中国这种限制交易的情况更是如此，投机炒作者完全可以持有2-3年后再交易。而且当他们看到当前的房价还在持续上涨时，当他们看到地方政府房地产市场调控政策仅是短期性行政政策时，他们更是预期2-3年的房价会上涨，更是会涌入房地产市场。所以，当前的房地产市场政策无论说得如何严厉，如果不坚持用税收政策去除住房投机炒作的赚钱功能，让房地产市场回到居住功能的市场定位上，那么这些房地产调控政策所起到作用都是十分有限的，只是些微增加住房投机炒作者的成本而已。在这种情况下，要结束国内房地产市场价格暴涨是不可能的。