楼市将步入平稳发展新常态 房企应加快住宅去库存化

　　2014年，将是我国房地产市场值得一书的一年。新年伊始，杭州楼市降价之风平地而起，并由杭州向全国辐射。在市场迷离观望之中，各地楼市成交急剧萎缩。慌乱时刻，地方政府急不可耐，纷纷松绑买房限购政策。但楼市拐点已然确立，市场显示出其巨大力量，7月份全国70个大中城市新建住宅环比价格下降的城市达到64个，一直被认为是房价“稳若磐石”的北京两年以来首次下跌。这些情况表明，我国房地产市场将从过去“狂飙式”增长进入到理性与平稳发展新常态。

　　我国房地产市场以往运行特征

　　我国房地产市场是典型的政策产物。改革开放前，住房实物分配，并不需要房地产市场存在。上世纪90年代初，由邓小平南行讲话所引发的开发大潮冲击下，我国区域性房地产市场从萌芽、疯狂到最后崩溃仅有一步之遥。1993年上半年海南房价为7500元/平方米，较1991年上涨435.71%。1995年海南房地产泡沫破灭，留下一地焦土，至今仍有现实警示意义。

　　为应对1997年亚洲金融危机爆发后我国内需扩张动力不足，1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，标志着我国房地产市场的真正形成。

　　从一个较长的历史时期考察1998年至今的我国房地产市场历史，不难发现政策倾向、货币环境、城镇化是决定楼市运行主线的三大变量，由财富效应引发的投资投机性住房需求成为房地产市场运行轨迹巨大扰动项。

　　一是过去我国房地产市场是典型的政策市。

　　我国房地产市场的真正形成，离不开1998年国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。停止住房实物分配，实行住房分配货币化，给我国房地产市场注入了最初的原动力。2003年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确了房地产业为国民经济支柱产业，统一了市场预期，标志着房地产市场大跨步时代的到来。

　　为应对国际金融危机冲击，我国房地产业再度被寄予厚望，2008年下半年到2009年期间，国家通过下调住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税、降低首付比和个贷利率等，终止了2008年下半年渐行渐近的楼市调整进程，以一线城市为代表，各地楼市以“跳涨”迎接政策红利到来。

　　2003年-2012年期间，十年受捧九年出台全国性房地产调控政策。为抑制房价过快上涨，从需求端入手到供给方发力，到需求与供给两手都要“硬”，表明决策层对房地产市场运行规律的认识也在动态深化中。房地产调控政策导向与房地产市场预期出现反向变化，这是决策层与市场始料而未及。主要原因在于，房地产政策效果不显，其对市场供求关系的短期调整，为后续爆发式增长埋下伏笔，进而为房地产市场预期建立路径依赖，每一次房地产政策出台半年后房价均有跳跃式增长，从而完成预期自我实现的过程。