周斌：泡沫五年内不会破 未来五年房地产处于牛市

　　南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌认为中国的房地产是存在泡沫的，而且这个泡沫五年内不会破，未来五年处于房地产牛市的后期阶段。

　　为什么有这个结论？在周斌看来。三个逻辑可以支持他的观点。第一个是政策逻辑，中国的财税制度决定了地方政府的重要收入，而其来源土地出让金占了较大的比例，在财税制度没有改革前提下必须依靠这个。另一方面从中央政府来说，GDP每年7%到8%是少不了的，不管是从中国和美国政府博弈的策略，还是中国解决劳动力的就业问题，民生问题，甚至老龄化的问题，都会维持7%到8%的GDP。所以从政策逻辑上将，是不会出台过严的政策去打压房地产，房地产会稳定发展。

　　第二是市场逻辑。按国际经验来说，GDP在达到8000到12000美元之前，房地产不会出现明显的调整。中国现在GDP是6000多美元，离8000到12000美元还有一段距离要走，这是市场的逻辑。此外，中国人口市场红利还有五年可以走，因为中国人口最近的一波高峰是在1987年到1991年，每年的出口人生在2400万到2600万之间。这波人口在25到30岁是需要买房的，到2018年他们的买房大部分会被消化掉，所以人口红利还有五年时间。从经济发展的进程和人口红利未来的进程来说，市场还会维持一波牛市。、

　　第三是文化逻辑，在中国，父母和爷爷奶奶辈都觉得有了钱买房是最好的，最放心的，更不用说丈母娘了，都希望自己女儿嫁个“土豪”，嫁一个地主。现在的“中国式”土豪、地主就是有房子的。国人的这种文化情结，推动了房地产市场。

　　中国房价有泡沫但8-10年房价总体呈上升趋势

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远，认为中国房价还有8-10年增长空间。在他看来，中国的泡沫并没有外界鼓吹的那么大。

　　除此之外，孟祥远认为泡沫需要有两个评价指标，第一个是房价收入比，第二个是租售比。

　　在发达经济体，住房价格是家庭年均收入大约3倍被认为是正常的。在其他亚洲国家住房价格达到年收入的5至7倍也是较常见的。而中国则高的离谱。南京人均可支配收入大概在十二万多，一个家庭的年收入平均起来八到十万。南京的房价，均价一万四，平均面积100平方米，140万是南京房价的平均数。那么算下来是，14-18年，这个数据不仅远高于世界的正常水平，也远高于亚洲其他国家。

　　第二个是从租售比看房价，这个数据也很令人吃惊。两百以内，房价很合理，两百到三百基本正常。但是南京河西更多在六百以上，更高的到八百了。这是什么概念，比如我这个房子一个月租三千多块钱，一年四万块钱的租金。而一年四万块钱的租金，买一个河西奥体好一点的小区，估计两房90到100平米，大概要三百万。这么算下来，租售比是840，远高于合理的数值，所以泡沫是有的。

　　此外，影响房价就是体制的因素，房产政策实际上是体制的因素决定的。比如最近一年涨的特别快，学区为什么涨，它反映的就是住房体制的问题。家长为了小孩的培养想上好学校，买好房子，那就要选择学区房，但学区的资源是有限的，为了争抢有限的资源大家（房价户型二手房租房）（房价 户型 二手房租房）（房价户型二手房租房）都买学区房，这个价格就推高了。我觉得中国的房价，房地产本质上不是一个建设加土地的物质集合，而是社会资源关系的集合，它所反映的是背后附加的学区价值，配套的价值，包括一些符号价值，住房相配的面子文化，甚至丈母娘的要求，这些东西它在助推中国房价。此外，政府目前也是依赖房地产的，南京现在负债的情况远远超出了它的偿债能力，怎么偿，那就卖卖地，它没有更有效的办法来规避。所以说一个长效机制，或者更有效的机制没有出台之前，我们政府对于房价是非常依赖的，那它会出台一些有利于房地产的政策。所以在短期内我们也看不到这种泡沫会破裂，可能这种情况可能要持续8-10年。