郭莹辉：房地产面临环境变化 内部呈现新格局新趋势

    房地产行业面临的外部环境剧烈变化，行业内部呈现很多新格局、新趋势，尤其是在行业深度和广度上都在双向增长，使得近年来房地产行业的创新层出不穷。在经济新常态下，我们需要重新认识房地产行业，把握房地产行业新生态，推动房地产行业的创新创业。

郭莹辉

　　我个人认为，房地产行业的新生态主要呈现出四个趋势，可以用“加减乘除”来概括。

　　所谓加法，是指房地产行业的风投化，也就是通过房地产的物业经营叠加股权投资，以丰富物业的盈利模式。“众创空间”大致可分为两类：科技园区里的孵化器和城市中西区里的联合办公，就是通过房屋物业的出租经营和对入驻企业的天使投资和VC投资等，来支持企业创新创业。2014年，全国已经有1600多家科技企业孵化器，入孵企业达到8万多家，就业人数175万，已经成为创新创业的重要支撑。近期很火的WeWork联合办公模式，如SOHO 3Q利用写字楼为流动人群提供O2O模式的办公场所；优客工厂通过遴选项目、孵化服务、管理模式、投融资平台等促进中小微科技企业发展，都是房地产行业和房地产职业经理人的创新实践，都突破了传统物业经营的范畴，在助推创新创业的同时，也使房地产行业的盈利模式得到了拓展。

　　所谓减法，是指房地产的轻量化，也就是通过项目开发过程的专业分工与组织协同，使全流程、重资产的开发模式变得更轻盈、更专注。通过以投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成的“香港模式”，向高度强调资金、建造、营运等专业化分工的“美国模式”的转型,传统地产开发商的重点业务也由单纯的土地和物业开发转向开发、运营、服务并重，使开发商由重资产向轻重并举转型。这种轻量化趋势，也是房企对高资金成本、长去化周期、复杂业态与产品等挑战做出的行业性应激性反应。

　　所谓乘法，是指房地产的整合化，也就是大型房企转型为区域发展商或城市运营商等，运用房地产的基本规律，整合与放大土地、产业、金融、政策等资源，服务区域新城新区的开发，使社会效益呈现倍增效应。随着43号文件《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》实施，地方政府的开发公司作为地方政府融资平台的功能剥离，地方政府投资进行基础设施建设和新城新区开发能力减弱了，迫使地方政府充分利用PPP模式来进行新城新区的开发建设，这也为大型房企转型升级提供了机会。目前，很多大型房企已经开始和地方政府合作，进行数十平方公里的新城新区开发，通过房企整合社会资源，按照产城融合的模式，进行投资开发、物业经营、产业导入、生活配套、产业培育等，实现产业和人口的聚集，产业功能和城市功能的协同发展，来推动新型城镇化建设。

　　所谓除法，是指房地产的细分化，也就是受住宅市场供大于求的制约，以及区域产业结构调整和居民消费升级等影响，产业地产日益兴起，产业地产更是细分为了文化地产、旅游地产、物流地产、养老地产、科技园区等众多细分领域，呈现出百花齐放的格局。市场需求是房地产商转型发展的方向，近年来随着国家产业结构调整、人口老龄化、人均收入的增加以及居民消费观念和模式的转变，对支持创新创业的科技地产、支持旅游休闲的文旅地产、支持社会化养老的养老养生地产以及电商的快速发展而需求激增的物流地产等都呈现出蓬勃发展局面。尤其是国外产业地产巨头、国内资本大鳄、联想以及BAT等知名实体企业和互联网企业纷纷介入房地产开发细分领域，使房地产细分化进一步加剧。

　　通过前面的认识，我认为，房地产行业不但不会消亡，而是主动融入并承载大众创业、万众创新和产业结构调整、新型城镇化等国家战略，使市场容量更加广阔。但在这种行业新生态中，房地产企业要以创新创业的心态和行动来抓住机遇。谁能抓住机遇，谁就能乘势而上。房地产行业的创新创业可以分为三个层次：一是大型房企进行战略转型和模式升级，进行“二次创业”；二是中小型房企和关联产业要通过创新产品、技术、运营等做深做精，实现创业成功；三是职业经理人主动适应房地产新生态，靠智慧和知识进行创新创业。这些创新创业是房企自身发展的必然，也是时代对房地产行业的要求。