新政后深圳楼市遇冷房价上涨动力不足 或现小幅震荡

　　4月初，深圳楼市一手房成交量走低，深圳市规土委统计数据显示，清明小长假期间楼市一手房成交量75套，4月5日最新数据为127套，相对前4天有大幅度回升，总体而言，楼市遇冷态势显现。业内人士称，成交量减少主要与投资客观望、退出有关，但近期楼市处于相对平稳状态，一定程度上助力刚需性人群置业。当然，新政策实行时间较短，新旧政策衔接环节相关细节暂时未出台操作细则，市民需要一段时间消化新政。

　　刚需性需求增加，高性价比产品受追捧

　　自2015年3月30日，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，拉开全国楼市复苏序幕，深圳房价领跑全国，成为房价上涨最快的城市之一。针对楼市过热的现象，3月25日，深圳宣布实行新政调控楼市。

　　社保“1改3”，2年内无贷款记录，首付比例3成提升至4成，收紧的楼市政策，提高购房门槛，一定程度有效打击投资客炒楼热情，保障刚需性需求群体利益。

　　刚需人群年龄段集中在25~35岁之前，交通、价格为购房考虑的首要因素，偏好公共交通便利、学区优势和低总价的小户型产品。1月16日开盘的合正观澜汇开盘首日去化率98%。首次在深圳置业的孙女士，今年31岁，在南山区工作，看中项目88平方米的3房。她表示，虽然观澜离公司较远，但关内南山、福田，关外西乡、龙华、深圳北片区房价上涨后已无力购买，只能选择较为偏远的观澜。观澜环境不错，目前是深圳价格洼地，未来价格有上涨空间，看好片区升值空间，户型也不错，使用率高，价格也较为合理。

　　在深圳打拼多年的黄先生，今年40岁，在龙岗工作，目前租住在龙岗，看中中骏四季阳光65平方米的2房，考虑到孩子以后上学，交通也便利，居住环境还好，夫妻俩决定入手一套月供。

　　经济学家马光远曾公开表示，“要严格规范购房者资格，同时，保护刚需购房者的利益。我在想是不是我们的资格出了问题，也就是说没有资格的人通过各种途径获得了买房的资格，所以现在其实是三点，两限一查，查什么?查首付贷、过桥贷，包括购房资格问题。要让真正需要住房的人，他能够不因为这样的限制条件(而无法购房)。我们需要限制的是哪些人呢?炒房的，投资的，让他排到第二位。我觉得如果这个执行到位的话，它可能会对整个市场起一个清醒的作用。”

　　新旧政策衔接，市民需3~5个月消化

　　3·25、4·01调控政策出台时间前后相距仅一周，不少市民对此表示有点一头雾水。深圳市规土委相关负责人对相关细则进行了解读，购房者在3月25日前(含当天)有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的，可视同已发生交易，可按《意见》发布前的限购条件执行。3月25日之后的所有商品住房交易须严格执行《意见》规定。细则还规定，非深户购房需要有连续3年社保，在此期间断缴3个月内需开证明;断缴超过3个月，则暂时不能过户。

　　链家市场研究中心总监肖小平接受房掌柜记者采访时表示，新政策具体细节不明确，社保年限方面，社保中断3个月暂时不能过户，但能否过户以及具体过户时间目前尚不确定;贷款方面，以贷款批复时间为准还是贷款发放时间为准，各个银行操作细则也不一致;另外，豪宅目前没有交易操作标准。

　　“今天早上部门召开经理会议，要求各位经理计算一套房屋的契税、个人税、营业税等，有些经理还不一定算的出来，新政出台后计税更加复杂。作为业内人士，信息渠道多样，对新政策相关信息了解比较全面，仍然也有些模糊，市民可能更不清楚相关情况了，少则需要3个月左右时间消化。”肖小平举例解释。

　　上涨动力不足，大幅度下跌可能性小