合景泰富加入物业上市大军 看合景悠活招股书中的外拓号角

　　有关合景泰富集团分拆物业管理板块上市的传言，最终落定。

　　6月24日深夜，合景泰富集团正式提呈合景悠活集团控股有限公司IPO申请文件。这家拥有超过71571名雇员的企业，正式成为物业股热潮下，争先恐后寻求上市的大小物管公司其中一员。而年初至今，就有正荣服务、金融街物业、宋都服务、弘阳服务等多家公司递交招股书。

　　资料显示，合景泰富物管业务最初发展于2004年，一开始主要提供住宅物业管理服务，后在2006年将服务范围延伸至商业物业管理。

　　2009年后，像许多中小型物业管理公司一样，合景悠活主要跟随合景泰富扩张的脚步将业务范围进一步拓展，从一开始的合景泰富大本营广州，逐渐到北京、成都及苏州等国内37个城市。

　　合景悠活则作为登陆港交所主板的主体，在去年9月注册成立，并随即进行了一系列的重组和股权关系调配。

　　业务详情

　　就体量而言，与动辄上亿平方米在管面积的物管巨头对比，合景悠活无疑存在体量上的不足，因此收入水平也并不高。

　　截至去年年末合景悠活管理着106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米，订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。

　　同期末，合景悠活管理30个商业物业，在管总建筑面积为330万平方米，订约管理33个商业物业，总合约建筑面积为450万平方米。包括广州合景国际金融广场及上海嘉誉国际广场等写字楼，以及以“悠方""摩方"作为品牌的6个购物商场。

　　总的来说，合景悠活目前正为191个项目提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务，总合约建筑面积约为3380万平方米。而当中绝大部分是来自合景泰富集团或其关联方的156个物业资产。

　　在过去三个年度中，该公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率达到55.8%。其中2017、2018年，其收入来源就全部来自于合景泰富旗下项目。

　　“我们于2019年开始于第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务。” 合景悠活表示。

　　体现在报表上，2019年11.25亿元收入里，住宅物业管理服务来自第三方物业开发商收入的比例升至11%，来自合景泰富的比例则降为89%;商业物业管理营运服务来自第三方物业开发商收入的比例也从0%突然升为4.1%。

　　突击收购

　　此前不少物管公司利用上市吹响外拓的号角，逐渐降低对母公司的依赖程度。合景悠活的变化就开始于2019年。

　　随着上市主体的成立，合景悠活在去年主要对佛山市星誉物业管理有限公司和广州宜家创生物业管理有限公司进行了收购。

　　资料显示，星誉物业目前主要在管星星集团的星星凯旋国际和星耀101两个综合体项目。

　　其中，星星凯旋国际规划总建筑面积约110万平方米，五星级酒店、超甲级写字楼、购物中心、住宅等业态，商业总建筑面积超30万平方米。星耀101包含购物中心、soho公寓等业态，总建筑面积约12万平方米。

　　而据公开资料，宜家创生则为广州、佛山、湛江超30个住宅、写字楼、工业园区、专业市场等项目提供服务，如广东百达丰总部基地写字楼、岭南V谷-广州国际智能科技园凯德等。公司物业管理面积约900万平方米。

　　据此，合景悠活2019年新增的来自第三方的在管项目，就包括了23个住宅楼盘和8个商业物业。

　　另一方面，未来合景悠活上市所筹资金大部分也将用于收购及战略性投资。

　　按照该公司的计划，其将专注于粤港澳大湾区和目前深耕的市场，但也务求增加在长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈一、二线城市的市场份额。

　　合景悠活提出，公司的收购标准为，对方物管企业的管理总建筑面积需要超过100万平方米。同时，如果它是专门负责管理如学校、医院及政府物业楼宇等公共设施，也就更好了。因为“这可使公司在在管物业类型方面呈现更多元化”。

　　“在一个城市设立业务营运后，我们将寻找机会个别扩展至邻近地区。” 合景悠活说，公司也为此成立了专门的市场发展部门。