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34亿沈阳再扩储 碧桂园三四线核心战

泉州房地产网-房掌柜 2020-06-12 07:23:36来源:观点地产网  
[摘要]碧桂园认为,三四线城市是未来城镇化发展的主要空间,布局的城市有购买基础,也有购买需求,加上能够让资金快速滚动、充分使用,因此作为公司发展布局的核心也是自然的事情。

自疫情缓解之后, 土地市场就日益热闹了起来,不少房企也纷纷在全国各地积极补充土地储备。

作为房地产行业的领头企业之一,碧桂园在拿地这件事上也同样积极。

6月9日,碧桂园竞得“沈阳城建天和置业有限公司70%股权及债权”,总价33.83亿元、溢价率21.56%。

由此碧桂园一共获得浑南东湖5宗地(“长青湾公园南地块”),编号分别为DL-1222号F6、DL-1223号F6-1、DL-1224号F6-3、DL-1225号F6-4、DL-1226号F12-2,总占地面积30.37万平方米,建面82.01万平方米,容积率2.7。

该5宗地块于2011年12月28日被城建天和竞得,当时的成本价格为11.87亿元。

34亿沈阳补仓

公开资料显示,2019年底,辽宁·沈阳联合产权交易所消息显示,沈阳城建天和置业有限公司拟公开转让70%股权及债权。按照要求,意向受让方或其实际控制企业法人连续三年入选财富中文网公布的“世界500强排行榜”,且需提供银行开具的信息披露期内任意时点不少于人民币28亿元的存款证明。

其中,沈阳城建天和置业有限公司是沈阳地铁100%持股的子公司。

最终,碧桂园拍得了挂出的70%股权及债权,共计花费33.83亿。

而据沈阳本地媒体披露,碧桂园获得之后并不能立刻投入开发。因为此前城建天和虽将地块握在手多年,但并未进行建设,土地多为净地状态,一些土地上还有建筑需要拆迁。

“土地契税尚未缴纳。项目土地内存在高压线路横跨;DL-1223号F6-1地块存在水源井,产籍未注销,未拆迁完毕;项目土地内存在五三劳改所、市农业机械化研究所、民宅等部分房屋尚未拆迁完毕,相关房屋土地产籍未注销完毕。”

因此,当地业内人士认为,在股权和债权支出的33.83亿元之外,碧桂园还应该会付出一些清理、拆迁等支出。

据观点地产新媒体了解,沈阳市碧桂园在售项目目前共有9个,相关人士介绍称,2020年1-5月碧桂园在沈阳项目的销售面积在各房企中排名第7,多个项目实现销售额同比上涨。

事实上,近半年来碧桂园在沈阳以各种方式获得了不少项目或土地。

2019年11月25日,ST银亿发布关于签订《股权转让协议》的公告,向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房产剩余50%股权,并拟就合作项目50%股权及协作项目100%权益分别商谈合同对价并分别签订相关转让协议。

公告还显示,经双方共同协商,确定合作项目50%股权及协作项目100%权益的交易对价分别为5.72亿元和1.23亿元,两部分合计总对价为6.95亿元。

今年3月31日,沈阳3宗地块成功出让,碧桂园以2.77亿元竞得苏家屯区瑰香街西钱松西路北地块,楼面价2300元/平方米,溢价率21%。

碧桂园三四线策略

对于沈阳这个城市,碧桂园方面对观点地产新媒体表示,近5年,沈阳市土地资源一直处于紧缺状态,作为东北重要城市,辽宁省经济文化中心,沈阳对省内其他市县的人口吸附力仍然很强,所以房地产市场需求一直很稳定。

其续称,房地产市场表现上看,近5年商品房量价走势稳中有升,绝对价格仍在理性范围,是碧桂园在东北长期看好的重要城市之一,未来将坚持深耕。

另一方面,为了刺激房地产市场的发展,沈阳政府也出台一系列购房优惠政策,并加入竞争激烈的“抢人”大战。例如,今年4月17日,沈阳市房产局推出购房补贴新政,高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年)在沈阳买新房,将享受到优惠200元/平方米和契税全额补贴的两项奖励政策。

从最近的数据来看,自4月底之后,沈阳的房地产市场明显回暖,成交面积与去年同期持平,成交价格甚至出现了同比上涨。这或许是碧桂园看好沈阳的原因。

但另一方面,沈阳只是碧桂园今年深耕三四线城市的其中一个代表而已。

据观点地产新媒体了解,今年碧桂园在区域布局上,有一个原则,即“坚持深耕三四线,坚决下沉五六线,谨慎投资一二线”。

可以看出,三四线城市仍然是碧桂园发展布局的重中之重。而从其拿地情况来看也是如此,有统计显示,今年以来,碧桂园获得的土地多半位于三四线城市。

在今年经济不景气的情况下,不少房企正在进行区域合并调整,收缩资源集中发展一二线城市,看起来碧桂园颇有一番“逆行”的姿态。

事实上,对于为什么大力发展三四线城市,碧桂园似乎自有一套逻辑。

有长期研究碧桂园的资本市场人士就告诉观点地产新媒体,碧桂园认为,公司的发展趋势和中国的城镇化发展趋势是保持一致的。

中国60%的城镇化水平与世界上发达经济体75%-90%的城镇化水平之间仍存在较大一定差距,但中国一线城市,甚至部分二线城市的城镇化率已经颇高了,因此未来城镇化红利的最大空间应该在三四线甚至五六线城市里。

同时,碧桂园表示对于三四线城市的布局经过仔细考量和选择,并不是所有三四线城市都会入驻。

比如,在碧桂园已进驻的三四线城市中,超过1/4的城市常驻人口超过500万,而在所有城市布局中,人口超过100万的更是占全部项目的96%。而这意味着有强大的购买基础。

此外,三四线城市的投资转换率也普遍较高。据悉,截至2019年底,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27,同行一二线城市项目的该指标为0.71或以下。这意味着项目的周期更快,资金的滚动使用效率更高。

碧桂园还表示,在其进驻的三四线城市中,88%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的88%。 

换而言之,碧桂园认为,三四线城市是未来城镇化发展的主要空间,布局的城市有购买基础,也有购买需求,加上能够让资金快速滚动、充分使用,因此作为公司发展布局的核心也是自然的事情。

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责任编辑:简艳霖

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