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重庆房地产抵押贷风云再起 房产二抵贷重出江湖

泉州房地产网-房掌柜 2019-11-21 10:59:42来源:房掌柜 整理
[摘要]重庆市个人住房抵押贷款近来出现回暖趋势,放款时间、利率水平等方面均有所放松。与此同时,沉寂许久的房产二次抵押贷款,在年末悄然复出市场

  这周,不少贷款中介的朋友圈中,纷纷发出了这样的“重要通知”:房子又可以二抵了。

  据了解,重庆市个人住房抵押贷款近来出现回暖趋势,放款时间、利率水平等方面均有所放松。与此同时,沉寂许久的房产二次抵押贷款(以下称:“二抵贷”),在年末悄然复出市场。

  房产二抵贷升温

  房抵贷市场逐渐升温,一位房抵贷从业者告诉我们:“主要原因在于国家要求银行多投入到小微企业与民营企业,但是银行无法摆脱传统的逻辑,还是依赖房抵贷,借款需要有企业主体,还需要有房产作为抵押,因此这块市场在回温。”

  房产二抵贷一般有两种,一种是按揭二抵贷,指的是将尚未还清按揭贷款的房子再一次拿去抵押,一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以折扣,再减去剩余未还清的按揭金额,折扣基本上是住宅7折、商业5折。

  另一种是已经被首次抵押过的房产再次抵押,一般银行均做前者业务,因为按揭客户的风险更小,并且很多一抵贷款都做最高额抵押,余值很少,普通二抵贷除非房子后期有较大的升值,否则可贷款的额度不大。

  前述从业者告诉我们,通常做二抵贷除了房产价值还看中借款人资质,因为二抵贷的房产并不太好处置。

  另一位从业者则表示:“今年的房抵贷堪比前年的消费金融,是很好的业务。”

  房价走高带动需求

  “随着房价的走高,住房抵押贷款对于银行的吸引力正在增加,‘二抵贷’将已做抵押的抵押物,再次抵押获得贷款,对银行来说意味着更大的风险,所以,以往银行普遍不屑于该笔业务,但如今,按揭族所拥有的已做抵押的住房价值早已今非昔比。2018年,宁波房价普涨,市六区涨幅超过20%。截至今年5月末,宁波新建商品住房销售价格同比又涨了7.8%,虽已做过按揭,但若用增值部分做抵押,只要贷款金额控制得当,风险便远不如从前。更何况,银行也为这类贷款设定了一定的门槛。”一家城商行相关负责人分析称。

  此外,对银行而言,一笔贷款的发放,一是考虑风险,二是考虑收益。银行之所以热衷于“二抵贷”,一是因为当前银行在推的房产抵押贷款普遍主要用于企业经营贷款,不涉及监管部门向部分银行“窗口指导”控制房地产贷款规模;二是因为二次抵押贷款的利率普遍高于个人按揭贷款。

  据悉,当前重庆地区,执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率在LPR的基础上+79或80个基点,二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+103个基点。部分股份银行,执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率在LPR的基础上+103个基点,二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+127个基点左右。对于银行而言,同样的风险之下,显然是“二抵贷”的利润更具有吸引力。

  中小企业主找到“新钱路”

  进入11月,做食品加工企业的徐老板又开始操心货款的事。因为住房尚处按揭阶段,他只能动用有限的信用贷额度周转资金。

  这周一,朋友圈一则“银行超级二抵,最长可贷10年”的信息,引起了他的注意。

  “房产和营业执照我都有,只是房子办的按揭。以前,没清贷款的房子是不能用来抵押获得贷款的。但这次,银行方面答复说,可以来办了。”徐老板说。

  把尚未还清按揭贷款的房子,再?次拿去抵押,则是所谓的“二抵贷”。

  据了解,在早些年购入的房产,如今,不少已经总价翻倍,实际资产价值大增,因此“二抵贷”就产生很大的空间。

  这条“新钱路”,足以让徐老板应对接下来的备货旺季。他盘算了下,家中这套4年前以1万出头购买的170平?米住房,当时总价不过180万元。?付了70万元, 按揭110万元,按揭余额还有90多万元。

  现在,这套房?二手房均价已经涨到近2万/平?米,170平?米的房源均价可达到340万元。若按评估价打7折,再减去剩余按揭款,办理“二抵贷”,还可以从银行贷出140万。

  房产按揭满1年可二次抵押

  从2017年开始,重庆频出“组合拳”稳控房地产市场,防范房抵押贷款、个人经营性贷款等个人贷款资金违规进入房地产市场。

  在监管趋严的大环境下,多家银行纷纷暂停“二抵贷”业务。

  “今年以来,最初只有一家银行可以做‘二抵贷’,最近增加到了四、五家。”市内一家担保公司人士称,在他们合作银行中,既有国有大行,也有股份行,“且利息较之前更低、放款更快。”

  对于上述说法,信贷人员表示,申请人必须是企业主或个体户,即需要持有营业执照;其次,对住房或商铺的按揭年限也有要求,至少按揭满1年,则可以进行“二抵贷”操作。

  据称,可贷额度是房屋的评估价乘以折扣,再减去剩余未还清的按揭款金额。折扣系数为高层、洋房7折,别墅、商业5折。

  每家借款的方式又稍有差异。比如一家股份行两江新区支行的信贷人员表示,现在可以申请“二抵贷”了,但按揭贷款和二次抵押需要在同一家银行,跨行暂时还不可以办理。

  另一位总行级信贷经理透露,他们能做跨行,用户按揭还款满12个月,就可以通过“二抵贷”借款。不过,并不直接对个人客户,属于对公业务,这就是说,贷款者必须引入担保公司来申请办理。

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责任编辑:陈洁

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