208万㎡！5镇街！东莞多房企瓜分8个旧改项目！

受地价、供地规划影响，旧改项目如今已成了东莞房企抢占市场份额的重要途径，尤其是在土拍环节处于弱势的本土房企，旧改如今几乎成了他们唯一的“入场券”。

近期，东莞又有多宗旧改项目“名花有主”，涉及5镇街，8宗旧改项目合计占地约208.2万㎡（约3123.07亩）。

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东莞东泊顺利拿下中堂15.57万㎡旧改项目

11月18日，东莞东泊城市更新有限公司成功中标中堂镇东泊社区东泊城片改造项目的前期服务商。

据企查查资料显示，东莞东泊城市更新有限公司由东莞东泊实业有限公司和东莞铜洲商贸有限公司分别持股75%和25%，公司成立于2019年1月，注册资本300万，涵盖城市更新项目投资、房地产开发、房地产中介服务、物业投资及物业租赁等主营业务。

项目改造范围位于东莞市中堂镇东泊村107国道旁，东泊城路两边，属中堂镇中心区范围内，东往莞城10公里，南靠东江支流，西到麻涌镇4公里，北临广州新塘。拟更新单元范围约233.57亩（实际用地面积、界线均以政府相关部门批复的文件为准），主要为酒店和旧厂房。

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深圳宏发600亿建现代智慧产业新城

11月18日，东莞市宏润产城投资有限公司成功中标东莞市塘厦镇石潭埔社区科技产业新城（一期）产城融合类更新单元的前期服务商招引服务项目的前期服务商。

据企查查资料显示，东莞市宏润产城投资有限公司成立于2016年11月，注册资本10000万，通过查询企业股权渗透，发现宏润产城背后有宏发投资、盛润置业、宏冉投资和泽顺投资的影子。

项目改造范围位于东莞市东南临深片区塘厦镇石潭埔社区，北侧以塘清公路道路中心线、现状河道、建业路道路中心线为界，西侧以东深公路道路中心线为界，南侧以规划环市东路道路红线为界，东侧以现状权属为界，面积合计约53.12公顷（约797亩），实际用地面积、界线最终以测绘或政府相关土地管理部门批复的文件为准。

该项目拟更新用途为传统产业、新型产业、住宅及相关配套，总投资高达600亿，将规划打造成为新一代现代智慧产业新城。

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时代首进清溪拿下17.8万㎡旧改项目

据企查查资料显示，东莞市德荣汇创企业管理咨询有限公司成立于2019年4月，注册资本500万，通过查询企业股权渗透，发现项目实为时代中国和万泰置业持有。

据公开资料显示，清溪三中村新中坑、老中坑旧改项目，位于清溪镇清凤路西侧，总占地面积约 17.8万平方米（折合面积267亩），实际用地面积、界线均以政府相关部门批复的文件为准。

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华夏幸福夺中堂3宗旧改项目合计近80万㎡

11月11日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司成功中标中堂镇蕉利村G107东侧片区改造项目（编号：ZTJL-03、04、05）3宗地块的前期服务商。

3宗改造项目的总范围，北至中堂水道滨河道路，南至环城北路，西至国道G107，以老旧厂房为主，拟更新单元范围约79.81公顷（约1197亩）。

编号ZTJL-03改造项目地块，该片区现状范围内属江南工业区西区，以老旧厂房为主，拟更新单元范围约32.65公顷，约490亩。

编号ZTJL-04改造项目地块，目前以简易厂房和商业服务业用房为主。拟更新单元范围约19.02公顷，约285亩。

编号ZTJL-05改造项目地块，现状范围内用地以旧工业厂房为主。拟更新单元范围约28.14公顷，约422亩。

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智慧氢谷中标万江9.6万㎡旧改项目

11月8日，东莞市智慧氢谷投资发展有限公司成功中标东莞市万江街道大汾社区氢谷新型产业类城市更新项目的前期服务商。

据企查查资料显示，房掌柜发现东莞市智慧氢谷投资发展有限公司背后有熔岩创业、中烨地产等股东的影子。

据公开资料显示，万江这宗旧改，位于大新路与新基工业二路交汇处，拟更新单元范围约144 亩，均为拆除重建类，主要为旧厂房。实际用地面积、界线均以政府相关土地管理部门批复的文件为准。

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汇景拿下谢岗32.3万㎡旧改项目

11月6日，东莞市湛诚实业投资有限公司成功中标谢岗镇谢岗股份经济联合社黎村旧村更新单元改造项目的前期服务商。

据企查查资料显示，东莞市湛诚实业投资有限公司由东莞市汇景嘉力置业有限公司和东莞市子丰纸业有限公司分别持股75%和25%，公司成立于2019年9月，注册资本5000万，涵盖实业投资、物业租赁和投资咨询等主营业务。

值得关注的是，东莞市汇景嘉力置业有限公司是汇景集团的全资子公司，也就是说，谢岗32.3万㎡旧改实为汇景持有。

项目改造范围位于武深高速南侧，西临窑背塘，更新范围约32.3公顷（约 484.5亩，具体面积以更新单元获批为准）。

拟更新单元范围内现状为旧村，主要为村民住宅及未利用地，以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。

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旧改革命正席卷东莞

早在2017年初，东莞土地开发强度已高达46.8%，远超国际公认的30%的临界点。如今早已超过50%，城市更新成为东莞城市升级、盘活土地的必然选择，也成了众多品牌房企打开东莞市场的热门选择。

其实，不只是鸿荣源，华润、万科、卓越、碧桂园、时代、鹏瑞、新城控股等一大波房企都活跃于旧改市场，外来房企通过旧改曲线入莞，品牌房企想要分一杯羹，中小本土房企紧抓“入场券”……

一场轰轰烈烈的旧改革命正席卷东莞。

截止至发稿时，东莞市农村（社区）集体资产管理网也披露了32宗城市更新单元前期服务商，累计占地2550公顷，涉及13个镇街，时代、碧桂园、卓越、万科、海德和鹏瑞等品牌房企均参与其中。

至于在招拍挂市场方面，东莞成功出让商住地24宗，其中19宗楼面地价达万元以上，东莞地价早已迈入“万元”关卡，保证金动辄数亿，招拍挂市场早已沦为实力房企的战场。为确保市场份额，竞标门槛相对较低的旧改项目，自然成了房企眼中的“香饽饽”。

东莞资深业内指出，目前东莞土地拍卖市场成本太高了，开发商只能主动或被动走旧改。“尽管都知道旧改项目不容易开展，但为长远布局湾区，大家还是会抢先进入这个门槛，现在占得旧改服务商份额越多，后面机会就更多。”

而从近年的几个旧改项目看，部分项目甚至比招拍挂项目更有优势，如黄江的中泰峰景、方直星澜等就以高性价比一直热度不减，万科中天城市花园、卓越中寰等项目，则因地段优势而赚得盆满钵满。

不过，旧改市场的“门票”也不是那么好拿的。

“很多人提起城市更新就觉得肯定是暴利，其实城市更新的难度是很大的，做十几个项目其中有一至两个能进入实质开发阶段已经很理想，但这十几个项目都要投入大量的人力物力，而且城市更新时间周期比较长，犬眠岭项目（海德琥珀臺）2013年签署协议，2019年9月正式销售，这已经属于非常高效了。”关于城市更新，广东海德集团董事长兼总裁莫浩全曾如此评价。

君和城市更新服务有限公司总经理蔡茂祥也表示，城市更新项目所涉及的单元地块复杂、流程复杂、拆补复杂、产业链复杂，因此城市更新也往往面临“画圈容易，落地难”的困境。

“我们在城市更新过程中，一个更新单元的发展要从基础设施建设、产业发展、优居生活等多方面考虑问题，比如要更新产业发展，我们就要从产业的创新性、持续性上思考，如何让产业赋能，产业的上下游衔接，产业的片区衔接，产业文化发展以及产业发展下的人居配套，生态、教育、生活方式都是我们要考虑的部分，不能说把旧物业推倒建个新的就完事。”蔡茂祥说道。

在如何解决难点方面，蔡茂祥也提出了自己的建议：“首先，在‘粤府71号文’基础上一些细则要尽快落实，以帮助我们在合法合规的基础上快速推进项目；其次是从业企业要有更高的眼界看待更新，要从品质城市的角度考虑项目发展，而不是只考虑自己圈地，自己的利益；然后，基层政府、单位、企业等要全行业做好城市更新意义的宣传，也要让被拆迁者认识到产业更新后，无论是产业链上的商机和创富机会，还是物业的租住价值远大于现在；还有就是在税务、法务、金融等领域应给予城市更新适当倾斜。城市更新既要合法合规，又要平衡各方利益，还得满足长远发展，对我们一个企业而言，要做的是建立沟通纽带，创造多样的合理的更新方法，让城市更新领域更成熟，更有方向。”