一线城市缩紧楼市去库存压力大 商业用地开年遇寒流

　　新年伊始，各地国土资源局相继出台2016年各类新增用地指标及规划。从已经公开的材料可见，一线城市商建用地呈现全面紧缩趋势，部分二线城市迫于压力也在积极探索着去库存之道。据中国商报记者梳理，日前南京、青岛、郑州等二线城市不约而同地出现了商业建设用地流拍现象，可谓开年就为市场掀起了一阵“寒流”。

　　一线城市缩紧成趋势

　　纵观一线城市，北京城六区整体可供出让的土地几乎能用捉襟见肘来形容，尚未得到完全开发的丰台区域可以说是北京仅存的“土地大户”。

　　1月11日，上海市规土局官网正式发布了《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要》概要，这是上海第六轮城市总体规划内容的首次亮相。根据概要描述，上海将严格控制人口规模，力争至2020年常住人口控制在2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标；建设用地将只减不增，总量控制在3200平方公里以内。

　　“十三五”期间，上海将逐年减少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地红线。实际上，早在2014年底上海市建设用地就已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过了纽约、东京、中国香港等国际大都市。如今，上海建设用地总量的 “天花板”已触手可及，死守“3185平方公里”土地红线也意味着未来5年，上海新增建设用地仅剩约60平方公里，平均每年几乎只剩下12平方公里的新增建设用地。

　　“3185平方公里”的土地红线一公布，就引来了沪上房地产行业内的各种感叹。在众多唏嘘声中，最多的还是房企对于未来上海房地产市场发展前景的忧虑。除了寸土寸金的成本压力，更让他们担忧的是，随着上海土地供应的减少，未来出让的每一幅地块都将会有更高的开发要求。

　　2016年上海的新年首拍就可谓条件严苛，最终被绿地控股摘得的长宁路113号地块，出让时要求商业建筑面积不低于25%，并100%持有；办公建筑面积不低于75%，要求自持面积70%，除此之外，还要求需引进酒店企业全国性总部。

　　最终，该地块成交楼面地价为20579元/平方米，比起拍价每平方米仅多了76元。上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，由于该地块并非短平快赢利项目，且地理位置并非位于高端商务区，周边轨道交通优势也不明显，加之条件苛刻，所以未能吸引更多房企的关注。

　　无独有偶。广东省国土资源局日前召开会议，要求各地合理编制国有建设用地供应计划，尤其是严控商业地产项目，商品房和商业地产库存压力过大的地区要减少，甚至是停止这类供地。

　　会议指出，原则上广州、深圳市每年使用建设用地总量中存量地的比例不低于60%，珠三角地区其他市不低于40%，粤东西北地区各市不低于20%。

　　据克尔瑞地产研究院监测，过去5年深圳、广州、佛山、中山、珠海、东莞、惠州7市合计供应商业地产面积（不含办公）2191万平方米，成交了1252万平方米，供求比为1.75；其中珠海供求比高达5.05，深圳为3.31，佛山、惠州均超过2。

　　数据显示，2015年上述7市的商业地产用地面积544万平方米，仅成交了222万平方米，供求比高达2.45；其中深圳、珠海均超过5，佛山、惠州超过3。数据还显示，广东省各市商业地产供过于求的矛盾十分突出，对此，克尔瑞地产研究院分析师对中国商报记者表示：“对于商业地产库存压力过大的城市、区域和板块，从土地供给侧角度看，严控商业地产地块的供应十分有必要。”