安云耿延良：国家政策应鼓励民企投入城市更新领域

被业内誉为“旧改专家”“城市更新领军人物”的耿延良，以安云集团董事长、广东安云更新律师事务所创始人的身份出席2019观点年度论坛。

在创业之前，耿延良先后在佳兆业、卓越、金地及龙光负责旧改业务，还曾参与深圳首个城市更新项目渔农村改造，始终参与和见证着深圳城市更新进程。

如今创业两年，耿延良在接受观点地产新媒体专访时，谈及的仍然是城市更新以及其对深圳楼市与粤港澳大湾区的重要性。

3月份，深圳楼市出现回暖，成交量更为近半年新高，不过在耿延良看来，深圳的楼市市场应该会比较平稳，不会大跌或者大涨，因为深圳住宅的供应量会逐步地减少，与此同时限购、限贷等政策也压抑了需求。

耿延良指出，深圳的住宅供应主要靠城市更新和棚户区改造来获得供应。深圳城市更新的实施率在20-30%，棚改也才逐步开始，所以住宅的供应是非常少的。“一方面供应减少，一方面需求被压抑，导致楼市不温不火，我认为是比较平稳的。”

但市场的另一种观点认为，深圳允许旧工业区申请转为保障房用地的政策，将使得人才房、保障房的供应有大幅提升。对此，耿延良表示并不认同。

他认为，“工改保”政策实施以后能否增加人才房和保障房的供应力度，还要看这个政策能否吸引投资者，而且这还是一个从2011年开始实施的老政策。

“这个政策实施到现在为止已经八年了，对深圳市保障房的供应没有多大影响，企业投资者的积极性我认为不是很高，主要是企业觉得利润空间太小，而且能够符合‘工改保’政策的工业厂房也比较少。所以市场认为‘工改保’政策的修订会大量增加保障房的观点，我认为还要留待市场去检验。”

与此同时，深圳城市更新的方向正在调整，减少拆除重建、加大综合整治力度的城市更新政策已在推行，这对民营企业参与旧改的积极性或多少有些影响。

耿延良就指出，综合整治的门槛比较高，目前主要是国企、央企参与，民企参加的力度是比较小的。综合整治从工业区改造开始，现在逐步扩大到城中村，力度逐步加大。虽然综合整治将是未来发展的一个方向，但并不会说推进得那么迅速。

耿延良指出，如今获得优质的城市更新项目越来越难，“另外，项目的推进受到政府政策的限制，所以项目的规划审批也比过去更难、耗时更长。”在房地产调控趋严，以及房企资金紧张的背景下，目前从市场反应来看，民企参与深圳旧改的积极性有所下降，因为现在的城市更新项目都比较大，此外对于资金成本的要求也比较高。

另外是村集体这样一个集体资产交易平台，要竞投旧改主体的时候，对于企业品牌、实力的竞争，造成了民企相对处在最弱势的地位。尤其是涉及资金量大时，国企、央企会占据绝对的竞争优势。

“但是从专业的能力来看，民企是占据优势的，而且民企承担了城市更新的主要份额。在深圳十多年的长期实践中，民企应该是占据了主要的市场地位。”耿延良补充道。

面对此种情景，作为民营企业的一员，耿延良喊出了心中的想法：“政府要出台相关的政策，来鼓励民企、民营经济投入到城市更新中来，尤其是投入到棚户区改造或者综合整治等等的项目中来，提高他们的市场竞争力。这样，深圳改革开放的精神，尤其是民营经济激活市场的作用才能发挥出来。”

在耿延良眼中，城市更新不单单影响着深圳，还成为了一线城市开展旧改的参考样本，而且对粤港澳大湾区的发展有着不可或缺的地位。

“深圳这个城市从1979年建市到今天为止，走过的其中一条路就是城市更新。虽然这条路的政策与其他一线城市有些不同，但是未来全国的一线城市都会走上这条路。所以现在广州、上海、北京都在学习深圳的城市更新经验。”

所以他深信，深圳的城市更新不仅仅是物理上的就工业区或旧村的拆除重建或者说功能改变，更重要的是产业结构的变化，吸纳全球尖端人才的聚集效应。

“不管我们要发展什么样的产业，不管产业结构怎能改变，不管人才是聚集到广州还是深圳，都需要住宅，要城市配套，要市政实施等，所以我觉得粤港澳大湾区规划的落地，实际上就是未来城市更新力度加大的时代。未来粤港澳大湾区的腾飞或者发展，我认为着力点还是在城市更新。”

此外，深圳市城市更新协会创始会长耿延良指出，与净地开发不同的是，城市更新项目的优势在于增值潜力大。随着城市更新项目区块周边环境和交通的改善，一些项目未来的价值会数倍于现在。

与此同时，耿延良也指出，粤港澳大湾区的规划已经给深圳做了定位，即高端新兴产业和服务员比重逐步上升，意味着第一产业和第二产业都将有所下降。

参考全球三大知名湾区的服务业比重，一般会占到80%，“目前深圳、广州（服务业比重）只占到60%，而深圳未来新兴产业应该是高端的，如医药、金融等，我们的产业空间应该是为未来新兴产业预留。

（房掌柜整理来自观点地产网、时代财经）