成都住宅市场2016年值得期待 发展商拿地态度更谨慎

　　高力国际：去库存仍是2016房地产市场主基调

　　2015年房地产市场出现了明显的分化，一线城市与非一线城市，高端豪宅与普通住宅。展望2016年，二胎政策是否真的会对房地产市场产生催化效应，房地产市场是否仍有投资价值?成都的房地产市场情况又将出现怎样的变化?1月13日，高力国际中国区研究董事谢靖宇就2015-2016年中国区房地产市场进行了回顾及展望。

　　高端住宅和豪宅成新宠

　　2015年房地产政策风向标出现了明显变化，去库存成为主要基调。国家出台了多项刺激政策，旨在去库存，包括降低首付比例、降低公积金贷款利率、年内五次下调基准贷款利率。从市场表现来看，分化明显，上海(楼盘)、北京(楼盘)及深圳(楼盘)住宅市场量价齐升，且高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲;底线城市库存仍高，发展商仍以去库存为主要目的。

　　在谢靖宇看来，2016年房地产市场将无重大政策变化，在一线城市高端住宅及豪宅市场内，政府支持或将转化为强劲的购买情绪。而其他城市内，发展商将继续专注于去库存。

　　2016年，二胎政策终于落地，而二胎政策对房地产的影响到底有多大?对此，谢靖宇认为可以参考一下一线城市的数据：“在二胎政策落地后，一线城市如北京、上海的市场成交量，并没有出现较大的变化。”由此看来，二胎政策对房地产市场的影响也会有限。虽然高端住宅和豪宅市场成交迅速放大，但在谢靖宇看来，并不是因为二胎引起的改善性需求释放，而是投资者将资产包进行了调整，回笼了普通住宅的资金，将资金投向收益更高的标的——高端住宅和豪宅。

　　从写字楼来看，2015年主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，有近四百万平米的57个新项目落成。需求受与写字楼物业需求高度相关之第三方产业的增长驱动，尤以金融及信息产业为甚，北京和上海空置率分别降至年末的4.7%和5%，然多数二线城市空置率攀升。

　　从租金来看，上海平均租金同比增长9.1%，至人民币308.1元每月每平方米，为2008年三季度以来之最;北京保持中国写字楼物业租金最贵之都，其平均租金为人民币331.6元每月每平方米;但新兴区域新增供应致使多数二线城市平均租金下跌。

　　展望2016年，谢靖宇认为，写字楼市场未来供应量巨大，各城市空置率将攀升，其中二线城市的压力明显大于一线城市。

　　从商铺来看，2015年商铺市场持续扩张，去中心化趋势显著，北京的空置率系全国最低，为5.2%，深圳以6.2%紧随其后，多数二线城市空置率在新增供应的影响下有所上升。展望2016年，商铺市场的趋势越来越清晰：核心商圈内供应将继续有限，多数新项目仍处于新兴区域;业态及品牌组合的持续革新及调整持续;设计师及小众品牌将在一线城市具备更广阔的发展空间;更多零售商将在中长期内推出跨界概念。

　　成都住宅市场值得期待

　　成都作为西南重镇，2015年从其土地市场表现来看，较2014年活跃，土地供应量和实际成交量均同比上升;然而，2015年成都主城区土地市场平均楼面地价同比下降3.3%，至人民币3763元每平方米。

　　高力国际西南区董事总经理蔡孟颐认为，土地价格与房价具有递延效应，开发商在拿到土地后，后期设计、开发、审批等流程走下来，到真正销售，需要1年左右时间，所以房价肯定会往上提。2015年虽然成都房价没有出现一季度上涨10%的情况，但也在缓慢上涨，因此2016年的成都市场是一个值得期待的市场。