2019年将有多城楼市政策微调 “一城一策”成主流

　　从目前多份地方政府工作报告可以看出，未来楼市调控会更加精准化，地方“一城一策”将成主流。

　　贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，各地在落实“一城一策”调控政策过程中，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央“房住不炒”的大逻辑下进行，同时地方也应承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现地方调控政策的灵活性，同时又能避免统一调控带来的风险。

　　据《证券日报》记者梳理，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波、成都等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。在目前楼市调控取得阶段性成果、房价保持在稳定区间波动的背景下，业内对于未来政策调整的预期有所加大。

　　自2018年年底至今，房地产市场因城施策得到了明显体现。如山东菏泽宣布取消住房限售政策，打响政策微调“第一枪”;广州适度放松“限商”政策;青岛暂停执行摇号售房等，虽然各地政策调整的内容并不相同，但都是根据自身实际情况进行调整。由此可以看到，各地在坚持长效机制建设的基础上，因城施策特点愈发凸显。

　　58安客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时预计，2019年起码将有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。

　　在中信证券房地产分析师张全国看来，目前财税政策、土地政策和限购政策都缺乏调整的余地，既没有明显加码的必要，也没有显著放松的空间，但货币政策不同。当下房地产市场的新变化令货币政策有更大的腾挪空间，差别化住房政策也有了进一步调整的空间。随着未来三四线城市房价下行压力越来越大，预计以信贷政策托底的力度有望增强。

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　　2018年末及最近地方“两会”上，部分城市微调楼市调控内容，提出“一城一策”方案，可能代表着房地产“因城施策”阶段的开启。

  按照既定安排，国家统计局将在21日对外发布2018年全国房地产开发和销售情况报告。届时，国内楼市整体局势可能更加明朗，此前业界大多预期房地产销售和投资会有所回落，地方政策微调或进一步推进。

  此前国家统计局数据显示，2018年1-11月份，全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比2018年1-10月份回落0.8个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟认为，从细分单月的数据来看，2018年的9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。“2018年全年很可能出现商品房销售金额刷新历史纪录，而成交面积持平的现象。

  楼市销售的放缓也影响到了土地市场。中原地产研究中心数据显示：2018年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗，是近六年来的最高纪录。除一二线城市外，三四线城市土地流标数量也处于高位。2018年三四线城市流标住宅土地1203宗，叠加一二线城市的382宗，合计住宅土地流标达1585宗。

  纵观国内楼市近些年的表现，与政策变化相关度较大，房地产市场的整体持续降温，推高了业界对政策调整的预期。

  摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊此前预测，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

  国际房地产服务商——第一太平戴维斯近日发布2018年第四季度北京房地产市场研究报告认为，在宏观经济下行压力加大的背景下，房地产相关政策微调的概率在增加。

  第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想表示，2018年延续了2017年的房地产从严调控基调，以“房住不炒”为核心思想，全年全国出台调控政策与细则多达400余次，可谓“调控之年”，内容涵盖限购、贷款、棚改、公积金、保障性住房等多个维度。在2018年末，部分城市微调部分调控内容，可能代表着“因城施政”阶段的开启。

  上月召开的全国住房和城乡建设工作会议要求，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

  “中央定原则，地方定细则。”李想认为，中央层面的调控核心框架，如建立房地产调控长效机制、“房住不炒”、“租售并举”等纲领性精神仍不会动摇，但也会适度放权给地方，强调“因城施政，分类指导、夯实城市政府主体责任”。

  自2018年底至今，国内已经数个城市对楼市政策进行了微调。