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万亿房企放缓步伐 搁浅背后是地产开发业务增长瓶颈

来源:房掌柜  整理 泉州房掌柜  2019-01-21 11:10:16
[摘要]一年前,这些企业曾在内部不同场合提过万亿计划,并为这个计划投下巨额砝码

2018年,万科34岁,碧桂园26岁,恒大21岁。根据克而瑞公布的数据,这一年,它们的销售额分别是6069.2亿元、7286.9亿元、5511亿元。这是与“万亿”规模最接近的三家房企。

  一年前,这些企业曾在内部不同场合提过万亿计划,并为这个计划投下巨额砝码。以万科为例,万亿计划原本预计在两个战场展开:传统地产开发与创新业务。

  万亿目标“搁浅”背后,是地产开发业务增长的瓶颈、多元化掣肘,几乎在相同时间节点,高悬在三家房企的头上,彷如魔咒。

  在传统开发业务遭遇增长极限的背景下,对于龙头房企而言,打破规模增长瓶颈关键在于业务多元化。这不仅关系着企业自身涅槃重生,也关乎房地产行业的规模边界。世界上还没有一家房企规模能够超越万亿。

 住房短缺时代结束

  一年前,万科、碧桂园和恒大都在内部提过“万亿计划”。自2018年以来,“只从绝对规模来衡量一家房企是有问题的”——已经成为这三家房企的共识。

  2018年初,碧桂园宣布,未来将根据市场情况推出货量,不在设具体合同销售目标。2018年中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌提到“提质控速”目标。碧桂园方面告诉经济观察报,碧桂园规模增长不追逐量化指标,而是在确保质量和安全前提下,以怎么样的节奏发展。

  这几家最有可能奔向“万亿”的龙头房企同时放缓步伐,背后隐藏着三个指标。

  第一个指标是套户比。根据郁亮提供的数据,发达国家的套户比超过1.1之后,房地产增长就很慢了。而目前我国城镇的套户比刚超过1,距离1.1充裕水平差距极小,这意味着住房全面短缺时代已经结束。

  许家印判断,未来2-3年,总成交量还会继续增加。但随着人均面积越来越大,3-5年后市场总需求会开始下降。

  住房短缺时代结束不代表住房问题已经解决。郁亮给出的第二个指标是租售并举,“从结构上看,销售的房子多了,租赁的房子少了,存在不平衡,那么需要租售并举。从未来发展方向来看,人们想要的也不仅仅是房子本身,还有房子周边的内容。”

  另外是城市化进程。郁亮谈到,中国城市化的第一阶段是摊大饼式发展,很多城市从一环、二环、三环、四环往外走。目前城市化发展到第二阶段,这是都市圈、城市带的发展方式,一二三四线城市的划分已经变得非常模糊。

  围绕核心城市的卫星城,较发达的三四线城市,围绕高铁等交通发达的区域都变得比较突出。为城市化提供主要服务的开发商,也自然要跟着发生变化。

  多元化转型收敛

  万科系统性转型始于2012年。

  2015年,万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖刚刚走马上任,便率领团队前往曼哈顿考察。他们带着一个疑问:中国和房地产相关的企业未来出路究竟是什么。

  满眼塔吊,是曼哈顿留给刘肖和团队的第一印象。这些塔吊,恰恰解答了刘肖们的问题。原来,“911”事件发生之前,曼哈顿下城聚集了大量金融企业,但这些企业随后纷纷迁往曼哈顿中城。取而代之的是一批新兴产业。

  面对产业变迁,城市的房地产应该怎么转换思路?刘肖在曼哈顿找到答案——作为美国“城市再发展”的经典案例,曼哈顿根据产品需要的变迁进行存量改造,赋予旧建筑新生命。塔吊便是这种改造之下的见证。

  这一次考察过后,刘肖回到北京,立即开始整个北京万科的转型计划,其中第一个便是“存量资产改造计划”。三年之后,万科时代中心亮相。

 

北京区域是万科集团转型和创新的“先锋队”。多元化生态圈一直被万科视作突围“万亿计划”的第二把利刃。

  万科对于新业务预期颇具弹性,此前对外口径是“尚未规划各业务占比,具体路径不清晰”。但2018年9月,郁亮提出具体业务操作要以“活下去”为最终目标,并对非开发业务制定“收敛聚焦”基本原则。“万村计划”是首批收敛业务之一。在万科南方区域媒体交流会上,万科集团高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文确认,万村计划业务已全面暂停签约新房源。

  与万科的路径大同小异,开发商期望通过多元化业务转型在总体规模中突围,但新业务需要时间培育,也存在太多不确定性,目前普遍看不到明显业绩贡献。

  恒大一开始便组建了庞大的调研团队,在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等多个领域进行大量的调研和分析。

  按照当时恒大的发展步伐,不可能一下子在所有领域展开,只能优先选择前景好的产业进行探索和实践。2011年,恒大进入旅游业,海花岛项目横空出世。

  2013年,恒大亚冠夺冠庆典上,恒大冰泉也高调亮相。然而,不到三年时间,恒大便出售粮油、乳制品及矿泉水业务。

  前后8年,经过对多个领域、多个产业进行大量的调研、投入、探索和实践,恒大才最终选定三大产业——文化旅游、健康养生、高科技。

156家房企跻身百亿军团

值得注意的是,2018年,在房地产调控政策依然从紧的背景下,全国商品房成交量增速略有放缓,但销售规模再创新高。

优秀房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城市群发展机遇,因城施策把握市场需求,强调高质量产品的打造以及快速去化的营销策略,推动百亿军团持续扩容。

根据中指研究院监测显示,2018年共计156家房企跻身百亿军团,较2017年增加12家,销售额共计11.4万亿元,市场份额超75%,行业集中度加速提升,千亿房企增至31家。

那么,在政策严格,销售放缓,融资难且贵的行业发展背景下,大中小房企去地产化表现在哪些方面,多元化转型中遇到的挑战与机遇有哪些,未来的发展趋势又是怎样?这些都将在2019年逐步展现。

(房掌柜整理来自经济观察报、长江商报)

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责任编辑:庄晓霞

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