一城一策体现房地产市场调控智慧 楼市或有小幅回升

      自2016年以来,本轮楼市调控周期持续进行,从一线城市、热点二线城市,到广大三四线城市,有关限购、限价、限售、限贷、限签的政策频频出台且不断加码。与此同时,本轮调控的策略是因地制宜、因城施策、分类调控,各地需要充分考虑本地房地产市场状况制定政策。

      在调控开启初期,各地纷纷对房地产市场进行政策加码,不同的城市在政策出台时间、政策加码力度上略有不同。例如在广州,2017年3月的两轮新政将非本地户籍购房人群的个税社保缴存年限从3年延长至5年,并规定取得不动产证后满两年才能出售。但在珠三角地区,肇庆、惠州等城市并未出台相应限购政策。

      到了2018年,部分城市对先前出台的调控政策作出了调整,其中菏泽宣布取消限售、广州宣布放宽部分商服类物业限购限制曾引发较大范围的讨论。

      在菏泽这样的三四线城市,2018年下半年市场热度下降明显。克而瑞调研数据显示,三四线在售项目去化率持续走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份进一步回调至33%。另据克而瑞统计,菏泽由于棚改规模较大,且在售项目接近100个,再结合当地居民的收入水平,导致了市场供过于求压力的显现。

      在广州,由于2017年“3·30”新政规定，一手商服类物业只允许卖给法人单位,使得部分寻求居住替代品的个人买家放弃购买,这使得当年公寓成交量同比下跌超过四成,同时商服类物业库存去化周期也拉长至39个月,库存压力明显增大。有业内人士曾经表示,“3·30”新政堵住了将商办用地开发成住宅产品的“挂羊头卖狗肉”现象,但一刀切的行为事实上对市场造成了误伤,此次政策调整或有助于原有商服类物业库存的消化。

      各个城市针对自身情况调整楼市政策,对于楼市平稳健康发展是有益的,也符合建立房地产市场长效机制的要求。我们同时也应当看到,目前部分城市对于楼市政策的调整,并不是“松绑”,更不是给人以“又可以炒房了”的信号,而是在保证市场稳定的前提下进行的。

      从近期中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议传递出的声音可以得知,当前房地产市场的调控主基调并未发生根本性改变,两次会议均再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位。而稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”要求,则更意味着调控仍将继续严格持续下去。

      由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,“一城一策”体现了房地产市场调控的智慧。展望2019年,有的城市也许会走向政策回调,有的城市或将继续加码,如何让调控政策更好地促进房地产市场平稳健康发展,对于各大城市而言,都是值得深入研究的问题。

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      日前，在贝壳研究院2019全流通会议上，贝壳研究院院长杨现领发布并解析了由贝壳研究院出品的《2018年全国房地产市场报告》（简称《报告》）。杨现领表示，2018年中国房地产市场的表现可以概括为“新房增势终止，二手低温运行”。

      《报告》显示，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。新房市场达巨量顶峰，且现回落趋势，拐点将至。二手房市场保持低温，2018年下半年以来重点城市均价已开启下跌趋势。全年市场买卖双方预期同步走弱。

      下半年跌势明显

      《报告》统计，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。

      可以看出，下半年跌势明显，《报告》统计显示，今年6月以来，重点城市二手房成交持续走低，11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑，一、二、三线城市土地成交宗数也明显下滑。 成交价格方面，2018年上半年重点城市房价涨跌分化，而到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。

      随着房贷利率走高、首付比提升，紧信贷环境下全国居民交易杠杆走低。2018年购房交易杠杆率回落到20.1%，购房杠杆快速上升的势头得到初步遏制。

      2019年一线城市或有小幅回升

      结合2018年的市场趋势判断，杨现领认为，2019年市场走向，可以用“新房放量，二手触底”来概括。

      结合《报告》分析，2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。

      杨现领表示，随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。作为房地产底火的一线城市明年市场则有望小幅回升。房价下跌、贷款环境改善会使更多首次置业需求进入市场，带动换房改善链条活跃。

      （来源：南方日报、华夏时报）