【掌柜日报】文旅小镇资金承压 华侨城业务腾挪回流资金

　　华侨城正在上演“冰火两重天”式的业务腾挪。一边是文旅小镇项目激进扩张，另一边是地产项目被大批量出售，以迅速回笼资金反哺文旅产业。

　　据北京产权交易所披露，近日华侨城正在挂牌转让上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权，转让底价为16.63亿元。华侨城还在重庆联交所挂牌出售海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，竞拍起始价为30亿元。华侨城同时甩卖的资产还包括：深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、英大证券有限公司0.74%股权。

　　据记者不完全统计，截至目前，今年华侨城已披露和预披露挂牌转让项目共计18家子公司股权和1个资产包(上海市闵行区浦江镇122-5号地块及在建工程)，是去年的两倍有余。

　　华侨城集团董秘办相关人士对中国房地产报记者表示，这是公司战略调整一部分，通过项目开发、股权转让快速回流资金，将资金投入到文旅项目中。地产项目仍是公司很大的利润来源，并不能完全说是去地产化。

　　但长期以来靠卖房卖股输血的文旅产业，似乎运营得也并不顺畅。据华侨城半年报数据显示，2018年上半年旅游综合业务和纸包装业务营收不及房地产营收的一半，且出现负增长。

　　出售地产股权输血文旅

　　“华侨城资本运作模式的核心就是通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地，再进行房地产开发销售和股权转让为高投入、高投资的旅游业提供资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，两种产业互动发展。”一位熟悉华侨城的分析人士称。

　　资料显示，目前华侨城正挂牌转让的地产子公司普遍处于亏损状态，且背负高额待偿债务，运营状况并不好。也就是说，华侨城正在剥离的是房地产不良资产项目。

　　其中，截至8月31日，上海万锦置业发展有限公司净亏损约971.96万元，负债总计12.52亿元，资产总计15.45亿元。

　　截至2018年10月31日，海南华侨城实业有限公司实现营业利润-3612.32万元，净亏损3612.02万元。海南华侨城实业资产总计约13.08亿元，其中负债总计12.95亿元。

　　仅10月份，华侨城累计出售资产获得现金流就达到百亿元，出让地产项目的部分收入投入到文旅景区、特色小镇、美丽乡村等项目建设。

　　“通过资产处置、股权转让、合作开发等方式，加快现金回流，从而提高整体资产周转效率，是公司现有战略的重要组成部分，是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。”华侨城方面表示。

　　招商证券地产行业分析师赵可认为，房企转让项目是很正常的事，华侨城的货值可以卖十年，其开发模式与旅游拿地、城镇化拿地模式有关系。

　　文旅小镇资金链承压

　　2015年，华侨城集团在其原有的“旅游+地产”模式上提出了“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”创新发展模式，寻找新的盈利增长点。

　　华侨城迅速在全国布局。数据显示，2017年相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目，其中10幅地块为商业或综合用地，共新增土地面积269万平方米，新增规划建筑面积580万平方米。

　　目前，华侨城文旅项目布局国内50个城市，大型项目数量达30余个，每个项目投资总额均超百亿元，近两年文旅项目投资总额超万亿元。

　　文旅产业前期投资巨额，后期运营周期较长，一般需要8至10年才能进入成熟期，即便有地产开发反哺，但持续高速扩张仍令其现金流长期处于紧张状态。

　　截至今年第三季度，华侨城的负债总额为2035.47亿元，比2017年末增长了约40%，其中短期借款增加23.26%，长期借款增加67.24%，主要是新项目的拓展及开发增加借款所致，资产负债率达到74%。据中国房地产报记者统计，在A股上市房企三季报总负债排名中，华侨城排在行业第10位。两年来经营活动现金流和投资活动产生的现金流一直都是负数，净现金流靠筹资支撑。

　　而今年前十个月销售业绩显示，华侨城销售额共计236亿元，仅排在行业第77位。在房地产行业，华侨城的开发运营能力相对不强，公司向来不以“高周转”见长。在房地产市场降温大趋势下，未来项目销售、资金回笼等压力增大。

　　据华侨城2018年半年度报数据显示，2018年上半年公司营收147.2亿元，其中，房地产营收98.97亿元，同比增长39.05%;旅游综合业务和纸包装业务营收出现负增长，旅游综合业务营收46.75亿元，同比减少27.31%;纸包装业务营收2.53亿元，同比减少33.71%。

　　华侨城在2018年半年度董事会经营评述中表示，我国旅游产业也进入了一个深度调整和深刻变革期，新技术推动旅游产业现代化，全域旅游方兴未艾，特色小镇发展如火如荼，主题公园集团间竞争激烈。

　　似乎文旅产业也不是华侨城的强项了。

　　瞄准IP市场打造文化IP全产业链

　　文化产业的发展，根植于国民文化生活需求。随着我国经济社会发展进入新时代，文化产业正在成为推动经济转型发展的重要力量。

　　统计数据显示，2017年深圳文化创意产业实现增加值2243.95亿元，增长14.5%，占全市GDP比重超过10%，全市文化企业超过5万家，从业人员90万。

　　2017年，文化部(现文化旅游部)出台《“十三五”时期文化科技创新规划》，提出“力争到2020年，基本形成以市场为导向，以需求为牵引，以应用为驱动，以文化科技企业为技术创新主体，以协同创新、研发攻关、成果转化、区域统筹、人才培养等为主要构成的文化科技创新体系”，为推动文化与科技融合发展进行了顶层设计。

　　央企华侨城集团多年来积极以文化产业培育新动能，深入挖掘文化IP，致力于文化旅游产业的创新升级，提出并实施“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式，为实现高质量发展不断赋能。

　　作为华侨城集团践行“文化+科技”跨界发展战略的重要平台，华侨城文旅科技自成立以来始终立足“文化+科技”核心能力与发展动力，把握文化、旅游、科技发展演变的大趋势，为集团新战略的实施提供丰富、充足的“弹药”，为各大旅游景区输出包括创意、设计、建造、管理及后续更新等基于景区全生命周期的综合服务，并逐步塑造“高科技旅游技术服务商模式、数字娱乐内容的跨界经营模式、文化旅游的平台经济模式、旅游+互联网生态模式”的4大业务模式。

　　结合华侨城集团30多年深耕旅游业的发展经验，华侨城文旅科技业已研制出20多项高科技、互动体验型游乐产品，推出华侨城新一代文化科技型、虚拟现实型的“卡乐”系列主题公园，拥有近200项专利、著作权等知识产权，其中包括大量IP。

　　而此次华侨城文旅科技引进的一系列“潮牌”IP，是其计划重点孵化打造的系列IP，华侨城文旅科技将运用该类别的IP研发、拓展在酒店、主题公园、旅游、商业、地产、餐饮等线下业态上的应用，计划用2~3年的时间，打造出基于该类IP的新型潮流商业业态品牌。

　　华侨城文旅科技未来还计划引进国内外知名IP，以“文化+科技”为核心，推动文化IP企业、IP科技企业及与旅游相关业态企业的跨界协同发展，致力于打通IP全产业链壁垒，通过华侨城文旅产品的影响力与前沿科技手段，扩宽IP线上线下转化渠道，孵化潜力IP、转化优质IP，打造IP全产业链的新生态环境。

　　除以“文化+科技”孵化IP之外，华侨城基于提升我国文化产业核心竞争力、弘扬优秀传统文化等出发点，也在积极打造原创IP。

　　目前，甘坑客家小镇以“IP-Town”发展模式为核心，通过挖掘客家传统地域文化，横向拓展了以文创、科创、乡创为主题的绘本、小说、动画、衍生品及主题乐园、酒店、农场等全方位产业链体系，为游客提供“吃、住、行、游、娱、购”全方面的服务。

　　以IP助力线下业态发展创造城市美好生活

　　创造美好生活，文化是最重要的一环。

　　“IP为王”“文化为核”的旅游发展理念下，站在最前沿的华侨城集团仍旧不断寻求IP发展、特色小镇乃至文旅产业的全盘布局与战略实践，孵化与原创并举，所打造出的旗下的虚拟IP集群，也对线下业态的发展起到了积极的推动作用。

　　以正在进行中的2018华侨城文化旅游节为例：华侨城集团整合旗下覆盖近50座城市的200余场活动，为国人献上一场文化旅游盛宴;而分布在全国各地、涵盖9大业态的多彩活动亮点纷呈，作为本次文化旅游节的主要组成部分，吸引了大量的游客，极大地推动了华侨城集团文化旅游主业的发展、提升了华侨城集团的品牌声誉。

　　面对国家新型城镇化战略、供给侧结构性改革等时代课题，华侨城提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”创新发展模式，坚定文化自信，将文化注入多样业态，赋能主题公园、特色小镇、演艺、艺术、节庆等等多个领域，拓宽文化旅游发展路径，创造城市美好生活。

（房掌柜整理来自中国房地产网、每经网）