楼市步入实质性调整阶段 11家上市房企全年业绩预喜

　　“金九”失色之后，“银十”同样成色不足。数据显示，10月份，中指院主要监测城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降，其中一线城市成交面积环比下降超过三成。与此同时，10月份易居研究院监测的北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交量3.9万套，环比下降25%，成交量创48个月新低。

　　在坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松的背景下，交易面积下降以及不少城市出现的降量价齐跌现象，证明市场从10月份开始进入实质性的调整阶段，并且这种特征越来越明显。而在当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

　　热点城市收紧政策仍在进一步强化。据中原地产研究中心统计，叠加10月份全国范围内24次楼市调控，2018年以来房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。

　　在坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松的背景下，中指院数据显示，在刚刚过去的10月，受监测的主要城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降；与此同时，各城市库存总量环比上升4.6%，市场下行趋势明显。

　　同策研究院首席分析师张宏伟表示：“不仅是交易面积下降，从10月1日前后各城市开始出现了大幅降价的个案项目，量价齐跌的现象证明市场从10月份开始进入实质性的调整阶段，并且这种特征越来越明显。”

　　需求全面降温一二线城市成交环比双降

　　中指院监测的26个重点城市中，近六成城市10月商品房成交面积环比下降，市场整体呈下滑态势。

　　分城市看，四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%，其中广州以57.93%居降幅首位。一线城市成交同比增长11.32%，上海增幅明显，为40.77%。

　　二线代表城市商品房成交面积环比下降4.92%，同比微升0.37%，温州以环比降幅35.86%领跌。三线代表城市则同、环比较双双增长，增幅分别为21.60%和8.54%。《每日经济新闻》记者注意到，其中徐州市成交环比大涨70%，同比上涨41.80%。

　　此前曾报道，在今年国庆小长假期间，北京、深圳等城市的新房成交均持续低迷，众多楼盘项目推出特价房源吸引购房。

　　值得注意的是，10月8日国务院常务会议对棚改安置政策最新定调，强调因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。10月底，新华社发文重申“中央遏制房价上涨的决心不会发生改变、决不会允许调控前功尽弃”。这表明，在房地产长效机制未完全建立之前，已建立的调控政策体系不会出现松懈，房价再次上涨的情况更加不允许出现。

　　中原地产首席分析师张大伟接受采访时表示，当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

　　库存总量持续上升一二线城市反弹明显

　　截至10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升4.6%，其中一二线城市升温明显，深圳、杭州升幅均超16%。而库存出现下降的城市仅有福州（8.29%）、南京（4.38%）和广州（2.12%）。

　　此前曾报道，截至2018年9月末，中指数据监测的主要城市库存总量环比上升9.3%，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行，热点城市开始进入“卖不完”时代。

　　张大伟预测，从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

　　10月新房成交下行库存反弹

　　查阅中原地产研究中心统计数据发现，北京市新增库存环比增幅虽然保持平稳，但在9月、10月两个月间新增库存达11268套，超过2016年、2017年同期新增库存之和。

　　对于这一变化趋势，张大伟表示：“截至日前，北京合计入市限竞房26个项目入市，合计15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例只有16%。虽然网签数据滞后，但统计实际销售也只有3成。从价格看，限竞房项目开始出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。”

　　对于三四线城市，张宏伟分析认为房价分化趋势仍将持续：“东部、中部的城市其实已经开始调整了，尤其是环北京、环上海、环广深三大经济圈。环北京经济圈城市调整最明显、其次是环上海，然后是环广深。部分城市已经经过一轮调整，也有部分城市仍处于发酵和上涨阶段，后期中西部的一些三四线城市仍将涨跌互现。” 

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　　数据显示，截至11月7日，20家A股上市房企披露了全年业绩预告，11家预喜。部分中小房地产企业迫于资金压力，无新增土地和新开工项目，逐步退出市场。在54家披露了全年销售目标的房企中，8家公司1-10月份已经超额完成了全年目标，13家公司的完成率低于70%。业内人士表示，2018年以来，房地产行业融资成本高企，龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限，公司债发行主体多为港股上市房企；同时，境外发行公司债利率普遍超过8%。

　　业绩表现分化

　　数据显示，在上述发布了全年业绩预告的20家房企中，预增7家，略增3家，续盈1家，11家公司预喜，预喜比例达55%；略减3家，首亏2家，预减7家。此外，2家公司为业绩不确定。从目前情况看，出现一定程度分化。

　　大型房企业绩普遍预期较好。以荣盛发展为例，公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润69.13亿元-80.65亿元，同比增长20%-40%。预计2018年度可结算项目增加结算收入。1-10月，公司共完成销售额679亿元，已超过2017年全年657.8亿元的销售额。

　　金科股份预计，全年实现归属于上市公司股东净利润30.07亿元-40.09亿元，同比增长50%-100%。

　　有的房企尽管业绩大幅预增，但并非来自主营业务收入增长。以中华企业为例，公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润25亿元-28亿元，同比增长581.62%-663.42%。对于业绩增长的主要原因，公司表示，2018年第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件，注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右。

　　部分公司预计全年首亏。中房股份表示，因主营房地产业务可销售房屋减少，预计全年累计净利润可能为亏损。同达创业表示，上年同期转让中投视讯股权产生的投资收益为2473万元，本期无股权转让投资收益，且持有的金融资产公允价值变动较大，预计全年累计净利润可能为亏损。

　　值得注意的是，中房股份已逐步剥离房地产业务。公司在2018年半年报中指出，上半年公司没有新增土地储备和新开工项目，开发资金紧张，房地产主营业务面临经营困境。公司正在进行重大资产重组，若重组成功，主营业务将彻底发生改变。

　　部分公司对外投资失利，影响业绩明显。以大名城为例，公司预计全年净利润与上年同期相比大幅下降，主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响，公司金控板块中租赁业务坏账上升，拨备计提较上年大幅增加，证券投资损失导致经营亏损。

　　销售增速放缓

　　根据克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中国房地产企业销售 TOP100排行榜》统计数据，前10月TOP100房企总体销售规模为78297.9亿元。其中，前十强房企累计销售流量金额达33193.8亿元，相比9月份增加3490.5亿元，占百强房企销售金额的42.39%。24家房地产企业前10月销售流量金额超过1000亿元。碧桂园、中国恒大、万科居前。

　　上述机构指出，尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势，但10月份百强房企单月业绩环比降低10.5%，销售减速较为明显。与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前购房需求的释放达到阶段性瓶颈，市场观望情绪渐浓。预计未来两月市场将保持总体平稳向下态势。

　　从已公布全年销售目标的房地产企业看，多数公司1-10月份销售额完成率约在80%-90%之间，包括融创、保利、龙湖等公司。部分公司销售不及预期，首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月份销售额仅占全年销售目标6成左右。

　　中国恒大、世茂房地产等6家房地产企业1-10月份完成全年销售业绩的90%以上。以中国恒大为例，公司1-10月份共销售5011.4亿元，累计合约销售面积为4761.8万平方米；10月单月销售金额约为530.4亿元，合约销售面积约为498.1万平方米。1-10月份累计销售金额，约占2018年销售目标的91.12%。2017年，公司共完成5010亿元销售额。

　　部分公司受益于重点布局二三线城市，全年业绩完成较好。世茂房地产11月5日晚间公告，1月至10月，集团累计实现合约销售总额约为1360.3亿元，较去年同期上升73%；合约销售总面积为827.86万平方米，较去年同期上升77%。前十月平均销售价格为每平方米1.64万元。2018年全年销售目标为1400亿元，前十月份已超过销售目标97%。

　　中金公司指出，2018年上半年，世茂房地产共获得780万平方米土地储备(出售450万平方米)。其中，大部分土地储备位于主要城市群内的核心二线、三线城市。平均楼面价从2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米，主要得益于购地渠道多元化以及城市布局变更。

　　值得注意的是，新城控股、中国金茂、金科集团、中梁地产等8家房地产企业目前已完成2018年全年销售目标。

　　融资成本高企

　　2018年以来，房地产行业融资成本整体高企，龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限，公司债的发行主体多数为港股上市房企，而境外发行公司债利率普遍超过8%。

　　以中国恒大为例，公司日前公告，发行了总额为18亿美元的债券，所得款项主要用于为现有离岸债务再融资。其中，2020年到期的票据合计5.65亿美元，利率为11%；2022年到期的票据合计6.45亿美元，利率为13%；2023年到期的票据合计5.9亿美元，利率为13.75%。恒大集团董事局主席许家印及其全资拥有的Xin Xin (BVI) Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，总额为10亿美元。

　　据方正证券统计，2017年万科公司的综合融资成本为5.10%，保利为4.82%，金地为4.56%，新城控股为5.32%，招商蛇口(行情001979)为4.80%，荣盛发展为6.50%，北辰实业为5.94%。

　　同时，偿债潮逼近，相关房企只得承受高额融资成本，暂时喘息。方正证券指出，2018年以来，房企将迎来信用债集中兑付期。2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿元、4076亿元、5364亿元和6774亿元，兑付压力逐年递增。

　　易居研究院首席分析师严跃进对中国证券报记者表示，近年来，房地产行业融资成本逐年递增。这和企业增加融资渠道、引入高成本融资方式，以防范后续资金压力有关。

　　严跃进指出，2015年之前，房企融资成本普遍乐观，类似公司债发行相对宽松。2015年以后，管控逐步增强，2016年以来融资压力逐渐升级。从当前情况看，股权质押做法较为普遍。但由于股票价格波动较大，持续下跌导致此类融资风险加大。有的企业只能通过转让项目实现降杠杆。

（房掌柜整理自每日经济新闻、中国证券报）