10城二手房成交数同比降25个月 购房者积极性减弱

　　在楼市续性调控和信贷政策限制下，购房者入市的积极性正在不断减弱。10月份，易居研究院监测的10个典型城市(北京、深圳、成都、杭州、南京、青岛、金华、苏州、无锡、厦门)二手房成交量3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。

　　观察10城二手房历史成交情况，近4个月成交量呈现持续低迷态势, 在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下，成交量创48个月新低。

　　值得注意的是，从10月份各大城市的二手房成交量能度排行来看，苏州市场表现最为强劲，其二手房成交在10城市中一枝独秀。

　　易居地产研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“市场交易降温是大概率事件。二手房交易量持续走低，市场观望情绪浓厚，同时卖方压力显现，降价现象开始增多。”

　　10城二手房成交套数同比连降25个月

　　易居研究院数据显示，今年1~10月10个城市二手房成交量为56.8万套，相比去年同期水平下降了12%。今年初累计成交套数同比已经连降25个月，已远超上一轮低迷期(连降16个月)，表明本次房地产调控力度远超以往历次。

　　《每日经济新闻》记者查阅诸葛找房数据研究中心监测数据发现，10月份100个重点城市二手住宅挂牌均价环比下跌0.1%，连续两月下跌。

　　100个城市中，二手住宅挂牌均价环比上涨城市共51个，平均涨幅0.75%;持平城市3个;下跌城市46个，平均跌幅0.78%。而大部分一线及热点二线城市二手住宅挂牌均价环比下跌。

　　二手房挂牌价最高的城市中，深圳以65813元/平方米占据榜首;其次为北京，挂牌均价63613元/平方米;上海挂牌价59121元/平方米位居第三。

　　一线城市中，北上广均出现环比下跌，深圳以微涨0.04%成为唯一环比上涨城市。热点二线城市中，也仅有三亚、苏州、青岛等城市小幅上涨，大部分城市仍处于下跌趋势。

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据，二手房住宅挂牌均价在3万元/平方米以上的城市为8个，与上月持平;均价在2万~3万元/平方米的城市为10个，与上月持平;均价1.5万~2万元/平方米的城市16个，比上月增加1个。均价1万元/平方米以下城市仍然为37个。

　　易居研究院认为，预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主，而在没有调控政策放松的情况下，房地产市场将很难出现全面改观。

　　二手房成交量能度苏州最强

　　考虑到城市历史成交量的合理区间，同时平滑了单月成交量波动，易居研究院在报告中使用“二手房成交量能度”概念，从而对各地成交气氛提供更为直观的了解。

　　根据测算公式，二手房成交量能度=40%×近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度+20%×年初累计同比增幅+20%×月度同比增幅+20%×月度环比增幅。

　　从10月份各大城市的二手房成交量能度排行来看，苏州市场表现最为强劲，二手房成交在10城市一枝独秀，而杭州二手房成交量则明显下降。

　　10个典型城市中，苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量曾出现明显萎缩。今年以来，高性价比新房供应不足，部分刚需购房者分流到二手房市场，使得苏州二手房市场低迷状态有所改善，成交量出现反弹。

　　杭州作为过去一年房价迅速上涨的热点城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的变化能够反映出当前部分城市二手房交易冷暖。10月份，杭州二手房成交量环比下降42%，已经连续5个月成交量环比下降。考虑到杭州新房和二手房价格依然存在“价格倒挂”情况，易居研究院预测，未来杭州二手房成交量可能仍然会延续震荡调整态势。

　　对于未来二手房市场的走势，严跃进对《每日经济新闻》记者表示：“未来对二手房交易需要进行刺激，才有可能利好置换需求释放，进而推动一手房的去库存。”

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　　一眨眼十月份已经过半，秋意渐浓、气温降至冰点的不止有天气，还有全国的二手房市场，伴随着房价与成交量双双连降，不少地方传来“银十危矣”的信号。虽然二手房成交量与去年相比岁有大幅缩减，但哈尔滨二手房房价在高位盘旋2个月的时间里，一直呈微幅上调趋势，部分片区依旧火热，市场暖意仍在。

　　在解读哈尔滨二手房房价前，小诸葛先简略介绍一下上周土地市场战况。

　　1、哈尔滨土地出让情况

　　2018年10月8日—2018年10月14日，哈尔滨并未有新的商住用地挂牌，但有5宗加油(加气)站用地集中入市。10月下旬哈尔滨将有7宗涉住用地出让，其中五宗来自道里区，另两宗来自呼兰和南岗。

　　土地成交情况：

　　2018年10月8日—2018年10月14日，香坊区1宗商住用地成功出让，竞得方为哈尔滨金康置业有限公司，楼面价1807.5元/平。

　　2、二手房最新数据解读

　　包括黄金周在内，哈尔滨二手房挂牌均价已连续四周看涨，主城区近期价格上调幅度也较为明显。

　　据诸葛找房数据研究中心监测，截止到10月14日，哈尔滨市二手房挂牌均价为9468元/平，与上周均价9375元/平相比，环比上浮0.99%，与之前三周0.4%—0.5%的涨幅相比，浮动较为明显。

　　从上表也可以看出，从9月下旬开始，二手房挂牌价结束了涨跌交替的过程，开始维持缓步上扬趋势。尤其是黄金周之后，开发商打折促销的活动小幅刺激了大家购房、置换的需求，前期选择观望的人群陆续入市，提振了二手房房价。

　　据诸葛找房数据研究中心监测，哈尔滨主城区二手房房价上周“全线飘红”!此次涨幅最大的是道里、松北、五常三区，挂牌均价涨幅均破1%，仅从价格方面看，哈尔滨二手房市场出现回暖态势。

　　热度一直领跑的道里区、松北区二手房市场继续升温。道里此次挂牌均价12232元/平，涨幅1.82%，结束了之前的微跌趋势。松北9月份房价表现稳定，松北上周挂牌均价8358元/平，上浮1.64%，回温明显。

　　上期涨幅最大的道外、香坊两区本周二手房房价表现依旧看好，环涨分别为0.56%、0.64%。

　　上周哈尔滨各区张降价房源量明显增多。在本期二手房商圈涨幅降幅TOP20中，呼兰大学城、哈西、群力新区依旧占据涨价房源量排行榜前三位，大学城涨价房源量272套(上周158套)，降价房源量63套(上周42套)。

　　群力新区、哈西、顾乡占据降价房源量排行榜前三，群力降价房源量221套(上周142套)，哈西188套(上周114套)。

　　哪些小区是降价房源量最多，值得重点关注的呢?

　　呼兰区学院路的滨才城·公园里·公园时代(参考均价6445元/平)，以27套荣登降价房源量榜首。香坊区的立汇美罗湾一期(参考均价7956元/平)降价房源继续增多，以23套位列第二，紧随其后的是香坊的果园星城和道里的盛和天下。

　　准备购置二手房的朋友可以持续关注近两期降价明显的小区房源，把握降价时机。

　　3、本周重点关注政策及行业动态

　　①哈尔滨地铁调整冬季时间 末车提前至21时30分

　　哈尔滨地铁全线将缩短运营时间。地铁1号线工作日首末车时间为6时、21时30分，高峰期间行车间隔为4分51秒。休息日首末车时间为6时、21时30分，平峰期间行车间隔7分28秒，低峰期间间隔10分钟。

　　地铁3号线一期首末车时间为6时、21时30分，全天行车间隔为8分40秒。

　　②50城卖地收入2.7万亿 大部分城市溢价率保持低位

　　中原地产研究中心统计数据显示，50大热点城市卖地金额达2.72万亿元，同比上涨15.8%。大部分城市土地溢价率保持低位，热点城市基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。一线城市从2016年66.9%的平均溢价率降至如今的7.64%;二线城市成交的3175宗住宅土地溢价率仅15.65%，相比前两年的31.66%和58.2%也出现明显下调现象。

　　③国家统计局发布数据 我国租房价格连续7月上涨

　　国家统计局昨日发布2018年9月份全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据。9月我国租赁房房租环比上涨0.3个百分点，由于房租的上涨，拉动居住价格环比上涨0.4 %，影响CPI上涨约0.08个百分点。截至今年9月底，我国租赁房房租价格已经连续上涨7个月。

（房掌柜整理来自每日经济新闻、诸葛找房哈尔滨）