【掌柜日报】土地市场进入“磨合期” 房企拿地态度谨慎

　　下半年以来，全国土地市场高单价、高溢价占比趋于低位，土地市场迎来平稳理性的下半场。机构数据显示，8月土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低。价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。

　　近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，8月土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%。

　　同时，8月受监测的城市土地市场成交建筑面积大幅增长，成交建面和幅数都创下年内新高。受监测的336城经营性土地成交共3122幅，同环比分别上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅分别为68%和37%。

　　“在今年土地市场成交规模持续走高的基础上，8月成交体量再度大幅度增长。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗分析认为，这样的市场表现说明土地的需求量仍然维持在高位，但在不少省份明确“增加土地供应”、响应自然资源部“增存挂钩”机制后，供地力度加强，整个市场趋平特征更加显著。

　　价格方面，8月土地市场呈现量升价跌的走势。其中，受监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落。吴嘉茗分析称：“8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同环比分别大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。”

　　值得一提的是，8月恰逢上市房企年中业绩发布，大多数企业在发布业绩的同时表达了下半年审慎拿地的态度。业内分析认为，这主要是由于长期的政策调控仍无放松迹象，令企业对市场的预期受到影响，进而拿地态度发生转变。

　　吴嘉茗表示，总体来看，8月重点地块成交热度大幅下降。月内，土地市场整体以量涨价跌的走势运行，各能级的土地成交价格均有回落，企业拿地态度趋于谨慎，政府方面也有多个省市进一步加强了土地侧的供给力度，在政府和企业的双方作用下，土地市场进入“磨合期”。

　　克而瑞方面预计，接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是受市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，土地市场会迎来更加平稳、理性的下半场。

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　　近期，全国各城市土地流拍现象增加，低价或低溢价成交也逐渐常态化。对此，业内认为融资受限与销售回款乏力的背景下，房企拿地规划有所压缩，预计下半年土地流拍仍有延续之势。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，前7月一线城市土地流拍数量达13宗，创下2012年以来的历史新高，去年同期仅有4宗。同时，截至7月底全国土地市场流拍土地共计796宗。上半年以来土地市场一直处于相对低温状态，一二线城市的成交溢价也持续收窄，房企拿地积极性明显减弱。

　　8月10日，太原一场近年来规模最大的土地竞拍以8宗地块全部流拍结束，其中2宗土地房企出价未达拍卖底价而未交易成功，其余6宗则无人问津。

　　8月13日，广州竞拍的5宗地块以近底价的行情成交，其中一宗凤凰路地块系此前流拍过的地块。

　　同样13日，济南土拍爆冷，8宗土地流拍，1宗低溢价成交，10宗土地以底价成交，拍卖冷却程度系近两年来之最。

　　“目前来看还不算是很严重的流拍潮，但未来流拍现象可能还会继续蔓延。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷向记者表示，“房企当前的资金面相对紧张是重要原因之一，流拍比较多的城市，房企会暂时放弃，转向地价低且还存在一定的住房品质改善空间的城市。”

　　欧阳捷补充说，在地价比较高的城市，房价也很难有所下降，而另一方面受限价令影响，也不可能上升，因此目前情况下房价还是比较平稳。

　　同策研究院总监张宏伟表示，现有的资金情况不允许房企去拿楼面价高于预期的土地，并且，在继续面临销售压力的情况下，未来房企拿地还会持谨慎态度。

　　据Wind数据显示，截至2017年底，房企平均资产负债率高达70%，业内预测，2018年下半年房地产行业将步入公司债到期高峰，而融资与销售回暖方面仍存较大压力，因此对中小企业而言，降杠杆有一定难度，继续高价拿地则会增加风险。

　　(房掌柜整理来源自经济参考报、新华网)