高收益背后的高负债
尽管资金紧张而叫苦不迭,但在最近发布的上市房企的半年报中,增收又增利的现象颇惹人注目。
根据wind资讯统计,2018年上半年,A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元,同比上涨24%;包括恒大、万科、融创、保利、华润等前十大房企均实现利润翻番;此外,万通地产、广宇发展等17家中小型企业上半年净利润涨幅高达200%。
高利润背后,却是高额负债。这或许能够从万科的半年报中一窥究竟。
8月20日,知名房企万科发布半年报,2018年1-6月,该公司实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%;实现营收1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。
但万科半年报显示,今年上半年该公司有息负债合计2269亿元,持有货币资金1595.5亿元,净资产为1348.92亿元,净负债率为32.7%,较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。这些数据的变化反映出这家位于头部的房地产企业所承受的债务压力正在增大。
今年上半年,万科实际利息支出合计56.3亿元。而根据2017年的财报,万科当年实际利息支出合计82.1亿元。今年上半年的实际利息支出即已达到去年的68.57%。
“债务压力增大以及销售增加,其实都是房地产的行业集中度在不断增加的具体体现。”顾云昌告诉时代周报记者,今年房企销售额的增加主要是建立在兼并收购之上的,头部企业通过融资杠杆对中小型房企进行收购,从而使得这些头部企业在销售和利润上都实现快速增长。
但顾云昌同时强调,这样高负债率的运行方式不但不可持续,还会造成房企抗风险能力大大降低。
实际上,万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。克而瑞地产研究数据显示,截至2017年12月,170家房企的加权净负债率约为88.73%。
“现在房地产的销售额上升的背后,是债务的不断上升。”链家研究院院长杨现领告诉时代周报记者, 高负债下的高收益难以持续。
事实上,2017年136家上市房企平均负债率达到79.1%,为2005年以来的最高位。2008年至今10年间,房地产行业整体负债率上升了将近20%。
可以预见,在各种政策的影响下,房企的资金和运营将会受到比较大的压力。如何突围,将成为关注点。
相关新闻
前期绿灯大开的住房租赁资产证券化或已不再是房企融资的避难所。近日,花样年和富力发行的住房租赁专项公司债券分别被中止和终止,向行业发出一个信号。
房企融资今年分外艰难。行业融资向来上半年轻松,但同策研究院数据显示,今年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元,同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。
在融资渠道收缩、传统融资成本上涨的情况下,住房租赁因受政策鼓励,不少房企借道住房租赁通过发行资产证券化产品融资,这些房企中甚至存在没有开展任何长租公寓业务的情况,更遑论物业能产生持续、稳定的现金流。
8月,长租公寓先后受推高房租、使用金融产品不当、甲醛污染等多个危机事件困扰,一时间从风口变成刀口。结合种种迹象来看,房企借住房租赁资产证券化圈钱的最好时刻或已过去。
房企正设法自救。8月的融资数据显示,房企正寻求创新型融资方式进行融资,拓宽融资渠道,但个别房企的借款利率已高达9.5%,而高息续命,将逐渐吞食股东净利润。
房企借住房租赁融资
住房租赁资产证券化有过大开绿灯的时候。
2017年2月,国内首单公寓行业ABS发行,魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌,把在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流,采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计,发行规模为3.5亿元人民币。
此后,2017年8月,自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元,其底层资产一为预付房租,二为自如长租公寓衍生服务收入。
2017年10月,新派公寓发行ABS;同月,保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在上交所获批通过;2017年12月,旭辉的领昱【N】号资产支持专项计划也在上交所获得通过;同月,龙湖公开发行2017年住房租赁专项公司债券,募资50亿元。
2022-02-15 09:59
2022-02-15 09:54
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36