长租公寓打响规模战 房企摸索寻方向扩张背后有隐忧

　　2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的不断出台，住房租赁市场驶入发展“快车道”来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，租赁企业迎来滚雪球式发展。

　　各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，一些行业乱象开始滋生。为通过规模抢占市场份额，部分租赁企业通过高价争夺房源从而助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱。

　　舆论的质疑使得长租公寓这个新兴行业正面临前所未有的打击和挑战。

　　行业亟须规范，监管部门也已及时出手。北京市监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求其不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

　　深圳互联网金融协会紧随其后发布风险提示，严禁从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。

　　近年来，房企也纷纷杀入长租公寓领域，在监管日趋严厉的长租公寓市场中，能否找到新的方向？

　　长租公寓打响规模战

　　根据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，长租公寓正成为资本关注的热门赛道。

　　以规模抢占市场成为各大租赁机构的核心竞争手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒体时采访时表示，3万–5万间的规模，是公寓企业的生存底线，而规模化发展能够有效降低企业的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，刷新了中国长租公寓最高单次融资纪录。在资本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。

　　今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，2018年6月，蛋壳公寓相继进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模达12万间；而在融资之后，蛋壳公寓表示将加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。

　　房地产企业也在加快前进步伐。截至今年7月末，国内房企的TOP50中，已有20家开展了长租公寓业务。其中碧桂圆表示未来三年将发展100万套长租公寓，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。

　　在规模竞赛中，房源的争夺至关重要。

　　8月18日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中表示自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，进而推高租金。一时间，关于长租公寓推高房租的舆论指责呼啸而来。

　　“房源拓展数量和面积是我工作的主要考核标准，所以找房源的时候势必会跟其他公司的工作人员竞争，在双方争抢过程，房源价格提升是必然的事情，但也不会高得离谱。”深圳某上市房企长租公寓运营人向记者表示。

　　事实上，租金目前正处在上升通道。根据中信证券相关报告显示，2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。

　　其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。

　　对于长租公寓助推房租上涨的言论，万科泊寓相关负责人予以否认，

　　“最近几年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但根据我们掌握的数据显示，目前在我国租赁市场，机构渗透率平均仅为2%，最高的城市机构渗透率为5%，所占份额都还很小。据此推断，当前租赁机构不具备为市场定价的能力。”

　　上述负责人表示，在租金价格的制定上，泊寓的定价一直都是遵从市场的价格。泊寓整体出租率一直保持在90%以上，价格也实惠而便宜，2018年泊寓单套平均租金仅1693元。

　　贝壳研究院院长杨现领认为租金问题的本质是供求，目前房屋存量本身即存在刚性的缺口，以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果未能得到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。

　　显然，租金上涨不能全归咎于长租公寓运营商，但市场占有率的不断上升，使得长租公寓群体无法置身事外。

　　“一旦市场房源被租赁机构垄断，企业便拥有了定价权，租房市场必然将迎来暴涨。” 中原地产首席分析师张大伟表示担忧。

　　好在监管及时到位。8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

　　会议明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　同时，10家企业集体承诺未来两月内不会涨租金，并将市场投放超过12万套存量房源。

　　房企轻重并举

　　国内排名前100的开发商中，有超过三成的企业涉足长租公寓领域，布局长租公寓成为房企掘金新领域的一大趋势。

　　“房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道”张大伟向时代周报记者表示。

　　据时代周报记者了解，房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。

　　除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。万科总经理祝九胜表示，随着租赁用地的推出，万科也在积极获取自持地块，目前在北京、佛山、深圳有6个项目。

　　不同于快速周转的住宅开发业务，长租公寓需要长期持有运营，盈利难依然是困扰着行业的难题。

　　“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”万科泊寓方面坦言。

　　深圳一家公寓运营商对记者表示，目前市场上95%的长租公寓都没有实现盈利，其所在公司的回本周期尽量控制在签约周期的一半时间内。

　　在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。

　　房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。

　　在资本加速涌入长租领域的同时，处在监管空白地带的“租金贷”成为部分中小型租赁机构筹资扩张的重要手段开始映入公众眼帘。

　　“租金贷是很多公寓经营者自己将自己麻痹了，他们用租金合约押出的钱去获取更多的房源，成长过快会令他们崩盘。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表达对租金贷的担忧。

　　房企的融资渠道更多元化，所以租金贷业务大多存在中介机构之中。”张大伟表示。

　　事实上，租金贷的业务目前并未形成主流。万科工作人员向时代周报记者表示，旗下长租公寓并未开展租金贷业务，未来也不会考虑这一形式。

　　长租公寓，青年房客面前的“单选项”

“南京是全国首批住房租赁试点城市，长租公寓在城市房屋租赁生态链中扮演怎样的角色？房客和房东又面临哪些新的问题？记者近日进行了调查。”

　　尽管近年来南京市租赁住房的房源量在逐年递增，但毕业后来宁工作的冯笑影仍感觉没有多少变化。用冯笑影的话说，租房市场供需结构的调整，并未使租客获得期待已久的租房主动权。

　　“其实不难发现，我们在网上能快速查到的新增房源，主要集中在长租公寓领域。”除长租房外，冯笑影也曾关注过个人房东，私人租房中介和短租公寓，但这些选项最终被一一否掉了归结，原因，冯笑影坦言，“综合衡量下来，大的中介平台更加稳当，出了问题，至少还能找到他们。”

　　大学毕业后留宁工作的毛嘉运同样在租房过程中“经历了一番周折”，并最终选择搬入长租公寓成为一名“长租客。”毛嘉运曾认为，免去中介费用，传统房东与租客点对点的租赁方式对租客而言，花费的成本应当最低。“然而，现在看来事实并非如此。直接联系个人房东租房，家电维修，租金收缴，续租签约......几乎每个环节都很耗时耗力“。

　　在大型中介平台上寻求短租或申请政府公租房的年轻人为何同样偏少？

　　“在南京，不论棉花公寓，蛋壳公寓，还是'自如'等大型租房中介均没有开通短租业务，而承运短租业务的平台租金又均按天计算，价格高昂。摆在租客面前的选择余地，自然大为减少。”毛嘉运说。与毛嘉运租房经历类似，考虑过申请公租房的刘元武感慨，公共租赁住房原本也是南京外来新就业群体理当看重的选项之一，但因其申请渠道，审核答复周期，以及房源所在地段的局限性，令身边不少人“望而却步”。

　　房东妥协，助推长租公寓扩张

　　“年轻房客对大型中介推出的长租公寓青睐有加并非偶然，有需求的同时还能有相应的房源供给，也绝非巧合。”房东李楠在亲历了房屋出租方式的转变后告诉记者，南京大型租房中介的长租公寓之所以供给充沛，不仅与资本跟进有关，“也离不开各类中介收房过程中房东的'配合'。”

　　李楠口中房东的“配合”，实质是寻找租客过程中，房东向租房中介妥协的一种表现。“一开始我并没选择将房子交给中介全权打理，而是把房源信息挂在中介网站上，想借助大平台的信誉，吸引客源。”事与愿违的是，房子在网站挂出三四个月后，租房者的身影却未出现。而整个过程中，李楠还自掏腰包，专门按照自如长租公寓的风格装修了自己手中的毛坯房。

　　装修风格与租金较为相似的两套房子，自己出租为何就“没人要”？李楠告诉记者，在随后与链家工作人员接触，并最终委托对方全权打理房屋出租事宜的过程中，他发现租客对于网站房源信息的态度，往往停留在与心里预期和实物进行比对的层面，“而与此同时，链家旗下的自如租房管家在带租客看房的过程中，也基本不会挑选仅仅挂靠在网站上，实际却并未委托中介对外承租的房源“。

　　对房东而言，基于大型中介机构在协议中所做承诺，对房屋的改造和装修完全免费且协议期满后可恢复原样，于是将筹备出租阶段所需的装修和家电配备，以及后续一系列与租客打交道的繁琐事务移交中介，似乎也成了必然结局。

　　“虽然客观上出租成本降了，租金没少，后续管理过程中房东也更省心，但在出租方式与合同细节的拟定上，房东手里的自主权实际上缩水了。”正与“我爱我家”谈房屋出租委托事宜的严仕余透露，委托大型租房中介招租，房东的选项一般只有长租。‘唯一的选择余地在于出租三年，五年，还是更久。’李楠遇到的情况同样如此。

　　多点着手，健全完善租房市场

　　长租公寓迅速成为年轻人租房的主流选择时，租房风险也在“水涨船高”。

　　在“长租客”常辉看来，退租，换租和转租，是租房风险高发的三大地带。今年2月在南京棉花公寓租房的常辉，直言7月办理退租时“亏了2425元”他告诉记者，决定退租时管家曾交代，若租客能自行将房屋转租出去，租期未满押金只扣200元;若交由管家代转，押金会扣一半;而如果没转出手，押金则要全扣。常辉选择了交由管家代转，但随后却发现管家后续并未发布该房屋的转租信息，“而是任由房屋闲置，最终却告知我转租不出，导致押金一分未退“。

　　伴随大型租房中介手中租客基数与房源量的增加，融资扩张也成为其拓展业务的常用手段。而在此过程中将融资背后的债务压力转嫁到租客和房东身上的风险同样不可小觑“杭州鼎家网络科技有限公司宣布破产，导致旗下长租公寓爆仓的事件，就是由该风险引发的结局。”江苏德本律师事务所律师高峰说。

　　高峰提醒，租客在签订租房合同前，一定要确定房源是否真实，个人或中介是否拥有房屋的出租权限。阅读合约时，应着重关注支付类型有哪些，中途退租，转租，换租。须承担怎样的违约责任“从司法层面来看，进一步完善现有房屋租赁合同的相关规则同样不可或缺。租赁合同模板最好由监管部门拟定，以更好地保障合同的公平与公正。 “高峰说。

　　省社科院经济研究所副所长吕永刚认为，在进一步完善房屋租赁市场的监管时，政府要进一步把脉租房市场中各类型房源的占比情况，更加及时地收集房客和房东在房屋租赁过程中的各类诉求，“与此同时不妨手握更多保障性住房房源，通过完善保障性住房中公租房和廉租房的申请，分配和信息发布，使社会刚需群体在租房过程中，拥有更多的选择。”

（房掌柜整理自时代周报、新华报业网）